Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX, об ожиданиях и перспективах отрасли
Современные офисы стали в разы более эффективными, чем пять лет назад. Согласно исследованию компании Pridex, за обозначенный период open space пространства выросли, а неэффективные площади сократились.
Управляющий партнер компании Сергей Кудрявцев рассказал OfficeNext о том, сколько квадратных метров потеряли сотрудники и почему такие преобразования могут быть выгодны собственникам зданий и их арендаторам.
- Почему вы решили проводить подобные исследования?
Сергей Кудрявцев: С 2011 года мы занимаемся анализом рынка офисных интерьеров и распределения площадей. Перед нами стояла задача выявить не только определенные тенденции, но и составить общее представление о типе помещений, динамике распределения площадей внутри зданий и о том, что происходит в самих офисах, как они меняются с течением времени.
- Каким образом вы собирали информацию?
C.К.: Для создания максимально подробного портрета современного офисного интерьера, мы использовали планировочные данные офисов, в тендерах на строительство которых мы принимали участие. Мы посчитали, сколько метров занимает каждая зона в офисах – open space, кабинеты, склады, рецепции, лаунж-зоны и кофе-поинты, а также оценили плотность рассадки сотрудников. Анализ подобной информации позволил выделить как общие изменения – например, сокращение доли неэффективных площадей, так и частные факторы, одним из которых стало уменьшение размера кабинетов топ-менеджмента, линейных руководителей и рядового персонала.
Пример современной планировки open-space
- Вы анализировали отдельно офисы класса А и B?
С.К.: В первую очередь мы рассматривали картину в целом. В нашем исследовании мы ориентировались на офисы от 300 до 30 000 кв. м, а поскольку основная наша деятельность связана с премиальным сегментом, то класс А выходит на первый план. Большинство выявленных нами тенденций характерны для обоих классов. В общей сложности мы проанализировали 935 000 кв. м офисных площадей за 5 лет.
- Какие характерные изменения вы можете отметить?
C.K.: Как я уже говорил, главной особенностью современных офисов стало изменение структуры распределения площадей внутри офисного интерьера. За 5 лет сильно сократилась доля неэффективных помещений, то есть коридоров – с 15% до 6%, при этом мы наблюдаем достаточно агрессивное увеличение зоны open space, которая с 42% выросла до 59%. В 2011 году средняя площадь open space составляла 180 кв. м, в которой размещались 25-30 сотрудников, в 2015 она увеличилась почти на 100 кв. м и составила 270 кв. м, в которых сидят уже 45-50 человек.
Мы наблюдаем реструктуризацию по типам рекреационных зон – дорогие решения, как, например, спортивные и игровые зоны, сократились, но при этом увеличилась площадь think tank помещений и кофе-поинтов.
- Какие факторы вы можете выделить в качестве основных, повлиявших на офисных рынок?
C.K.: В первую очередь, это нестабильная экономическая ситуация, дешевый рубль и падающие арендные ставки. Компании стремятся максимально оптимизировать планировки, чтобы не переплачивать за неиспользуемые площади. В современных офисах, за редким исключением, мы не увидим просторных холлов и общих зон, а также гигантских кабинетов руководителей. Среднее звено полностью перешло в open space, а кабинеты топ-менеджмента в среднем потеряли порядка 5 кв. м. с начала экономического кризиса. По нашим подсчетам за 4 года на содержание неэффективных помещений было потрачено порядка 260 млн долларов.
Сокращение числа "мертвых" зон за счет оптимальных планировочных решений позволило в 2015 году снизить этот показатель до 15 млн 300 тыс. долларов.
- Какова структура заказчиков – услугами fit-out пользуются больше российские или иностранные компании?
С.К.: В 2011 году соотношение иностранных компаний к российским было в пропорции 55% к 45%. Постепенно в структуре наших клиентов отечественные компании начали превалировать. В 2015 году около 70% заказчиков – это именно российские компании. Fit-out перестал быть элементом роскоши, доступным только для состоятельных компаний, бизнес начал понимать, какую пользу и экономию приносит грамотная планировка и хорошая отделка офиса, которая прослужит в течение многих лет. Также стоит отметить, что подобные решения позволяют сократить расходы на содержание рабочего места в open space. В 2011 году в классе А при средней площади рабочей станции в 6,8 кв. м стоимость ее содержания составляла 6188 долларов в год, в классе B эта цифра была на уровне 3536 долларов. В 2015 году площадь рабочей станции сократилась на 16% и составила 5,7 кв. м, а стоимость ее содержания в классе А упала на 39% и составила 3762 долларов в год, в классе B показатель снизился на 39% и стал равен 1938 долларам в год.
- Чего стоит ожидать собственникам и арендаторам в дальнейшем?
С.К.: Мы считаем, что тенденция к сокращению неэффективных площадей продолжится, однако сейчас плотность рассадки сотрудников подошла к своему максимальному значению. В 2011 году на одного человека приходилось порядка 12,86 кв. м, в 2015 эта цифра опустилась до 8,71 кв. м. Реальный экономический эффект экономии за счет уплотнения рассадки сотрудников в офисах класса А и B за период с 2011 по 2015 годы по нашим подсчетам составил порядка 300 млн долларов, из которых 125 млн долларов приходится непосредственно на 2015 год.
Многие арендаторы начинают серьезно просчитывать свои планировочные решения и по максимуму избавляться от всего ненужного, в том числе и от лишних площадей. Fit-out подрядчик с богатым опытом в данным контексте играет важнейшую роль, поскольку именно такие компании формируют облик современных офисов и делают их не только удобными, но и выгодными.
