Исследование рынка России
Согласно международной практике, арендаторы повышают свои требования к энергетической эффективности здания с целью сокращения затрат и оптимизации существующей модели бизнеса. Именно поэтому, вопрос экологического девелопмента сегодня является одним из наиболее важных для инвесторов в коммерческую недвижимость. Более того, для многих западных инвесторов соответствие экологическим стандартам - ключевой фактор при принятии решения о покупке объекта коммерческой недвижимости.
Для развивающихся рынков, как Россия, вопросы энергоэфективности становятся все более актуальными в последние годы как для девелоперов, так и для арендаторов.
Самыми распространенными свидетельствами соответствия здания экологическим стандартам в мире являются системы оценки BREEAM и LEED. Данные сертификаты могут быть получены на любой стадии строительства здания.
Сертификаты отличаются друг от друга техническими параметрами, регулярно обновляются и улучшаются, исходя из существующих тенденций на рынке.
Система оценки BREEAM появилась в 1990 году. В настоящий момент сертификация по стандартам BREEAM используется более чем в 50 странах мира, несмотря на то, что изначально данный стандарт был адаптирован для применения только в Великобритании. За это время около 5 тыс. зданий по всему миру были сертифицированы в соответствии с требованиями стандарта BREEAM.
Разработанная US Green Building Council система LEED содержит основные критерии оценки энергоэфективности объектов коммерческой недвижимости, определяя формат внедрения экологических стандартов для владельцев и арендаторов зданий. За все время существования данной системы сертификации около 23 тыс. объектов недвижимости прошли оценку на соответствие ее стандартам. Большая часть сертифицированных зданий расположена в Северной Америке.
Около 60% всех сертифицированных в России объектов недвижимости относятся к офисному сегменту, хотя доля «зеленых» офисов все еще ничтожно мала и составляет около 3% от общего предложения офисных площадей в Москве.
Первым «зеленым» офисным зданием в России стал московский БЦ «Дукат Плейс III», сертифицированный по методу оценки BREEAM. Первым проектом, получившим сертификат соответствия стандартам LEED в России, является завод СКФ в Твери.
Рост популярности «зеленой» сертификации обусловлен воздействием таких факторов, как изменение экологических норм, повышение требований к качеству пространства со стороны арендаторов, улучшение имиджа участников рынка экологического строительства – арендаторов, девелоперов и инвесторов, а также возможность повышения экономической эффективности бизнеса в будущем посредством снижения операционных издержек.
Александр Чуриков
Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL
На московском рынке офисной недвижимости здания с сертификатами LEED и BREEAM являются наиболее популярными среди международных компаний. Для многих корпораций с утвержденной политикой социальной ответственности, таких как Siemens, Decathlon, Shell или Deutsche Bank, соответствие экологическим стандартам может стать ключевым фактором при выборе офисных помещений. Тем не менее, мы считаем, что популярность экологического девелопмента среди отечественных компаний будет расти по мере постепенного насыщения рынка. В частности, спрос на «зеленые» здания наблюдается в капиталоемких отраслях с высокой долей расходов на персонал, таких как IT, консалтинговые компании и банки.
В настоящий момент для большинства участников рынка экологический девелопмент подразумевает существенные первоначальные инвестиции в технологии, а также использование дорогостоящих строительных материалов. Кроме того, хорошо известные специфические риски строительного бизнеса в России, такие как волатильность рубля, ограниченный доступ к кредитным ресурсам и высокая стоимость финансирования вынуждают девелоперов выбирать проекты с более короткими сроками окупаемости вместо проектов с существенными денежными потоками в долгосрочной перспективе.
По мнению экспертов, учитывая ожидаемое давление на доходность арендного бизнеса, наличие «зеленого» сертификата может стать одним из ключевых факторов конкурентного преимущества офисных помещений сегмента «премиум» и Класса А, а также объектов за пределами МКАД, которые традиционно рассматриваются как более экологичная альтернатива офисным помещениям в центре города.
Объем офисных площадей, сертифицированных по LEED и BREEAM в Восточной Европе
Ксения Агапова
Руководитель направления экологических инноваций компании JLL
Экологическая сертификация пока еще не является массовой тенденцией на российском рынке, учитывая ее относительно короткую историю по сравнению с почти 25-летним развитием данного направления в США и Западной Европе. Несмотря на это, популярность экологичных и энергоэффективных зданий растет высокими темпами. С 2010 года количество проектов, сертифицированных по стандартам BREEAM и LEED, выросло с двух до 43 к концу 3-го квартала 2014 года. Только в прошлом году количество сертифицированных зданий увеличилось на 21 объект.
Наибольшее распространение получила система BREEAM – 32 из 43 сертифицированных на конец 3-го квартала объектов прошли оценку по ней, также один объект – штаб-квартира JLL в Москве – имеет сразу два сертификата – и LEED, и BREEAM.
Пример развитых офисных рынков говорит о том, что наличие «зеленого» сертификата способствует улучшению узнаваемости объекта среди арендаторов. В то же время, «зеленые» сертификаты становятся все более важными не только в целях маркетинга, но и с точки зрения экономической эффективности. По некоторым оценкам, потенциальная экономия на коммунальных услугах может составить до 30%.