В 2015 году заявлен большой объем ввода офисных площадей
Впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы доля площадей класса А превысила долю класса В, составив 713 000 кв. м и 693 000 кв. м соответственно. Итоги подведены: в 2014 году было введено рекордное количество новых офисных площадей с 2009 года.
Важнейшие тенденции прошедшего года
· Рекордный объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей с 2009 года (объем ввода - 1,4 млн. кв. м.)
· Более 50% площадей относятся к классу А: Президент Плаза, ОКО, Стальная Вершина, Аркус 3, Mebe One Khimki Plaza, Красная Роза Морозов Фаза II и Демидов, Водный, Лотос, Comity, Романов Двор III, Dominion Tower, К2 строение А.
· Зона за пределами ТТК - лидер по объему нового офисного строительства (69% от общего объема введенных площадей).
· Объем сделок составил 736 700 кв. м, уменьшение на 31% относительно показателя за 2013 год.
· 73% сделок пришлось на помещения класса В, 27% – на помещения класса А.
· Основной объем сделок - с российскими компаниями (84%).
· Наибольший спрос на офисные блоки до 1 000 кв. м.
· Значительное увеличение общего объема свободных площадей (с 12% по итогам 2013 года до 16,6% по итогам 2014 года).
· Уменьшение запрашиваемых ставок аренды на 15-20%.
· Требование арендаторов к номинации ставок врублях.
· Наиболее распространенный диапазон для валютного коридора – 45-55 рублей, срок действия которого варьируется от 6 месяцев до 2-3 лет.
Крупнейшие сделки 2014 года
По подсчетам экспертов, совокупный объем сделок на рынке за 2014 год составил 736 700 кв. м. (включая новые договоры аренды и покупку помещений под собственное использование, за исключением продления текущих договоров аренды и инвестиционных покупок). Этот показатель на 31% меньше объемов 2013 года.
При этом, годовое уменьшение объема сделок связывают, в первую очередь, со значительным падением спроса во II квартале. Объем сделок, заключенный на рынке в течение 2014 года, сопоставим с показателем за 2003 год.
Объем сделок продажи за 2014 год несколько снизился по сравнению с 2013 годом и составил 128 500 кв. м.
Крупнейшими сделками по покупке офисов в прошедшем году стали:
- приобретение компанией Мособлгаз одного строения в комплексе Паллау-РБ (общая площадь – 9 150 кв. м);
- приобретение компанией Согаз офисного здания в Уланском переулке (общая площадь – 16 300 кв. м).
Остальная часть сделок пришлась на приобретение небольших офисных помещений (от 50 до 3 000 кв. м).
Большая часть сделок коснулась помещений в комплексах: Водный, Лотос, Савеловский Сити, G10 бизнес-парк и АЭРО Сити.
Клавдия Чистова
Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России
2014 год стал рекордным для рынка офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию был введен большой объем новых офисных площадей, объем сделок оказался рекордно низким, вернувшись к показателю за 2003 год, а ставки аренды на офисные помещения уменьшились на более чем 20% после более двух лет стабильного уровня.
В I полугодии 2015 года ставки аренды продолжат уменьшаться, вакансия достигнет пиковых значений прошлого кризиса. Однако после продолжающегося падения рынка в I полугодии 2015 года мы ожидаем относительно стабильный период на рынке, когда ставки аренды прекратят уменьшаться, а вакансия остановит свой рост.
Прогноз на 2015 год
Крупная сделка, не завершенная в прошедшем году, должна быть завершена в 2015 году и потенциально может отразиться на увеличении спроса. Речь идет о приобретении Башни Эволюции в Москва-Сити компанией Транснефть.
Кроме того, в этом году ожидается ввод в эксплуатацию большого объема офисных площадей (1,4 млн. кв. м). При этом, лидирующую роль сохранят площади класса А.
Эксперты отмечают, что похожая ситуация была характерна для рынка в 2009 году: тогда, несмотря на кризис, был введен большой объем площадей (1,8 млн. кв. м в 2008 году, 1,6 млн. кв. м в 2009 году).
По прогнозам, объем заключенных сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года и составит 750 000 - 850 000 кв. м. Но большую часть этих сделок составят переезды компаний из одного здания в другое для получения лучших коммерческих предложений. Ожидается, что в 2015 году собственники будут готовы идти на уступки, чтобы удержать арендаторов.
За счет большого объема нового офисного строительства и низкого уровня спроса вакансия будет увеличиваться. Объем свободных площадей в сегменте класса А достигнет 29-30%, в сегменте класса В – 14-15%.
При этом, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться и, возможно, уменьшатся еще на 10-30% от текущего уровня. Во II и III полугодиях ожидается относительно стабильный период на рынке офисной недвижимости Москвы.
По данным компании CBRE.