Маргарита Серова, коммерческий директор компании ISG, рассказала OfficeNext о том, как грамотно отделить площади субарендатора от рабочего пространства основного резидента здания.
- Как часто Вы сталкиваетесь сегодня с явлением субаренды офисных площадей? Можно ли считать это нынешним трендом?
Маргарита Серова: Сдача площадей в субаренду всегда была достаточно популярна у компаний, предпочитающих решения «на вырост». В условиях ограниченного предложения качественной офисной недвижимости, многие компании стремились арендовать пространства «на перспективу», а чтобы площади не простаивали, сдавали их другим компаниям. Подобный формат работал даже в таких знаковых объектах, как БЦ «Белая площадь», ММДЦ «Москва-Сити» и т. д. Сегодня популярность субаренды имеет несколько иной подтекст: ее предлагают компании, которым пришлось «ужать пояса». Таким образом, излишки площадей выходят на рынок. Сегодня субаренда — такой же тренд, как и желание корпоративного сектора сокращать офисные расходы.
- По какой методологии происходит отделение офисного пространства субарендатора от рабочих зон арендатора? Каков алгоритм действий? Кто «оплачивает этот банкет»?
М.С.: Как правило, площади для субарендатора готовит компания, принявшая решение сдавать часть своего офиса. Перед ней стоят две задачи: во-первых, нужно отделить собственное пространство от пространства «соседа» и обеспечить своей компании полноценное и безопасное функционирование. Во-вторых, нужно привлечь на эти площади адекватного, платежеспособного клиента, который всем имеющимся сегодня пустующим площадям предпочтет именно этот офис. В виду того, что вакансия на рынке офисов сейчас достаточно высока, компания, находящаяся в поиске субарендатора, должна сделать много для того, чтобы заполучить клиента. И подготовка офиса под субарендатора за ее счет — один из таких очевидных шагов.
Разделение офиса на два автономных рабочих пространства — задача не из легких, так как автономность всегда требует перекраивания планировки, отделения инженерных систем и т. д. Но, как говорится, «нет ничего невозможного для человека с интеллектом» - все под силу адекватному заказчику и профессиональному подрядчику, которые понимают, что хотят получить на выходе, и знают, что делают.
Принципиально важным моментом, с моей точки зрения, является организации отдельной входной группы для субарендатора. Безусловно, есть офисы, где компании пользуются общим входом или даже одной зоной ресепшн, но это решение вряд ли уместно для офисной недвижимости классов А и В. Таким образом, первое, что нужно сделать, — предусмотреть отдельный вход из лифтового холла/общего коридора/лестничного пролета. Да, это может потребовать существенных изменений в планировке всего этажа. Но это важное решение, позволяющее обеспечить полноценное разделение пространства.
Другие решения — не такие ресурсоемкие - это установка перегородок, дверей, организация переговорных комнат при помощи стеклянных перегородок, выделение кабинетов руководства и т.д.
- Говоря о небольшой ресурсоемкости этих решений, вы, скорее всего, подразумеваете интерьерную часть, но не инженерную? Как разводить инженерные системы в офисе субарендатора, можно ли здесь говорить о полной автономности?
М.С.: Да, Вы правы, инженерные решения — это дорого, но критично важно для работы любой компании. Поэтому они, бесспорно, требуют к себе особенного внимания. Планируя офисное пространство под среднестатистического арендатора, нужно примерно прикинуть объем инженерных мощностей для каждой функциональной зоны. Важно правильно рассчитать потребности субарендатора по воздуху, электричеству и другим параметрам и понять, как эти требования будут влиять на все параметры офисного пространства.
Выделить «инженерку» субарендатора, не затронув действующие коммуникации «большого» офиса, вряд ли удастся. Нужно быть к этому готовым. Вероятнее всего, потребуются довольно существенные изменения в системах кондиционирования, электропитания, СКС. Скорее всего, потребуется открывать фальшпол, потолки, проводить новые порты, делать новые разводки. И все это требует довольно существенных инвестиций. Врочем, их можно избежать, если на первоначальном этапе инженерные системы спроектированы с возможностью расширения.
Как бы то ни было, вы не можете отделить пространство, не отделив инженерные системы, поэтому эти работы и эти расходы — из разряда важных и приоритетных.
- О каком уровне расходов идет речь, когда мы говорим о подготовке помещения под субарендатора?
М.С.: Здесь все очень индивидуально. Но однозначно можно сказать одно: если компания решила сдавать помещение в субаренду, скорее всего, она хочет на этом заработать, стало быть, в ее интересах провести ремонт с минимальными затратами. Но итоговый бюджет проекта будет зависеть от того, готовится ли помещение под среднестатистического субарендатора, которого еще только предстоит найти, или уже есть клиент, который предъявляет новому офису определенные эстетические и технологические требования. Финальная сумма будет также зависеть от того, каков уровень сложности всей переделки, нет ли в проекте каких-то «отягчающих обстоятельств» и т. д.
В настоящий момент подобные переделки могут быть достаточно бюджетными: на российском рынке строительных материалов есть всевозможные решения для этого. Но от чего мне бы хотелось сразу обезопасить клиента — не стоит делать в офисе субарендатора решения, которые кардинально отличаются от «большого» офиса по стоимости и качеству отделки. Ведь если завтра ситуация поменяется, и вам понадобятся эти площади обратно, без масштабного ремонта снова не обойтись.
Если же переводить разговор в плоскость эффективности, то я всегда призываю к гибкости решений на всех этапах реализации офисного проекта. На самом раннем этапе стоит проектировать внутренние пространства блоками — с возможностью их последующего расширения без масштабных переделок. То же самое относится к инженерным системам. То же справедливо и для интерьерных решений в уже построенном БЦ — пространство и мебель в нем должно быть гибким и легко адаптируемым под меняющиеся офисные задачи.
Поговорить о возможности организации "антикризисной" и адаптивной корпоративной среды, обсудить гибкие офисы и офисные пространства с agile-решениями можно будет на конференции OfficeNext Talks, которая состоится 1 декабря 2016 года в БЦ "Белые Сады".
Для участия в конференции РЕГИСТРАЦИЯ обязательна!
