Мечты сбываются и не сбываются

Интервью с коммерческим директором «Гинт-М» Артёмом Пантелеевым

С 2014 года, когда рынок коммерческой недвижимости оказался вынужденным не только жить по схеме «лучшее качество по самой низкой цене», но и искать принципиально новые подходы во всём, все чаще приходится слышать о так называемых концепциях-панацеях: вот сейчас мы возьмём что-то из опыта «западных партнёров», высадим на «российскую почву» и соберём небывалый «урожай»... Но, как показывает практика, универсальных, подходящих абсолютно всем решений - нет, да и быть не может. Это относится и к формату реализации офисных решений design&build. О его специфике, достоинствах и недостатках рассказывает Артём Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М».

- На первый взгляд, кажется, что design&build – самое верное решение в условиях экономической стагнации, оптимизации бюджетов. Так ли это?

Артём Пантелеев: Для начала предлагаю немного разобраться с терминологией. Концепция design&build предполагает, что одно и то же юридическое лицо выполняет все работы по проектированию, строительству и инженерному оснащению объекта. В отличие от «классической схемы», при которой на каждый вид работ приглашается специализированная компания, design&build считается системой «одного окна», когда заказчик решает все вопросы с единственным контрагентом. Сегодня некоторые эксперты, действительно, относятся к design&build в большим пиеетом, считая этот подход чуть ли ни панацеей — если на выходе заказчик может получить существенное снижение сроков и стоимости строительства, зачем искать «от добра добра»? Но в действительности, все не так просто, и вряд ли design&build можно назвать универсальным способом реализации всех без исключения проектов...

По прогнозам, к 2020 году до 60% объектов в странах Западной Европы и США будет возводиться именно в формате «одного окна». Для рынков развитых стран design&build, безусловно, почти идеальная концепция, при которой на выходе заказчик получает сокращение сроков стоимости решений: ведь можно «запараллелить» сразу несколько процессов, избежав «старой», громоздкой системы, когда для начала следующего этапа работ, нужно непременно закончить предыдущий.

- Однако, предполагаю, Вы неслучайно отметили, что концепция не даёт сбоев именно в странах, где история рынка коммерческой недвижимости насчитывает не одно десятилетие...

А.П.: Да, все верно. Во-первых, там знают, как и где применять формат design&build, во-вторых, выбор компаний, специализирующихся именно на этом, там просто огромен.

В случае же с российским рынком такой экспертизы до недавнего времени не было в принципе: в России подрядчики обычно предлагают design&build «в довесок» к «классической схеме». Заказчику сообщается о нём «между делом»: «Хотите, сделаем быстрее и дешевле»? Само собой, заказчики «хотят» – с необходимостью оптимизации всего и вся, клиенты в принципе стали обращать особое внимание на форматы «быстро, качественно и дёшево».

- Однако, сочетание всех трёх факторов встречается у нас слишком редко...

А.П.: Точно! Далее неизменно случается конфликт интересов: заказчик, выбирая design&build, представляет себе некий идеальный мир - он работает с одной компанией-подрядчиком, которая, в свою очередь, нанимает и контролирует всех остальных. В идеале он даже грезит о том, что увидит этого подрядчика дважды – при подписании договора и на вручении ключей от готового офиса. В США или Финляндии это – распространённая, годами обкатанная практика. В России же существующая экспертиза подрядчиков не всегда выдерживает заявленные сроки и стоимость проектов. И в конечном итоге заказчик всё равно вынужден контролировать подрядчика, потому что «что-то пошло не так».

- Насколько я понимаю, design&build может быть эффективен в случае довольно простых проектов. Если же речь идет о чем-то более замысловатом, требующем дополнительных согласований, концепция design&build перестает работать?

А.П.: Часто на практике работает такой сценарий – у подрядчика вроде всё идёт по плану, но заказчик поехал, например, в командировку, и увидел в офисе партнёров решение, которое нужно «срочно применить у нас». Да, design&build, с одной стороны, хорош именно тем, что это – весьма гибкая концепция, позволяющая «рулить» проектом в реальном времени. С другой стороны – это весьма жёсткий по бюджету, срокам и ресурсам формат, и даже небольшое «отступление» в проекте, требующее дополнительного согласования и/или монтажных работ, может повлечь существенные сложности. Опытная команда всегда скажет заказчику о том, что «чудесные перегородки в скандинавском экостиле», которые он увидел у стокгольмских партнёров, придётся доставлять из Таиланда или Вьетнама в течение 12 недель – морем, или за несколько дней – самолётом, и цена проекта определенно возрастет. Неопытный же подрядчик скажет: «Мы берёмся, всё будет у вас через неделю», возьмёт у клиента деньги, а дальше будет сваливать вину несоблюдения сроков на нерадивых поставщиков в Таиланде, медлительного перевозчика, плохую таможню и т.д. Крайним в этой ситуации, разумеется, окажется клиент – это ему нужен офис в срок, и это он будет выкручиваться, изыскивая дополнительные возможности для того, чтобы завершить проект вовремя. Само собой, это удорожает стоимость проекта, его сроки, и от былой концепции design&build не остается и следа.

- Получается, что «одно окно» прекрасно работает именно в тех случаях, когда у заказчика есть три-четыре месяца на переезд, когда он точно знает, что ему нужно и не хочет долгих тендеров?

А.П.: Да. Возможно, заказчик даже видел «офис мечты» и готов отвезти туда потенциального подрядчика, чтобы тот сделал «копию, но в соответствующих корпоративных цветах». Однако, на кризисном рынке - с его высокой вакантностью, сформировавшейся у арендатора привычкой выбирать место для переезда по полгода, требованием отделки от арендодателя – это не самая распространенная история. По этой причине, мне представляется, что все перспективы относительно неформатных для российского рынка решений, включая design&build, будут в принципе зависеть скорее от макроэкономических факторов, чем от «продвинутости» игроков. И, если мы снова увидим ситуацию, сложившуюся до 2008 года, когда всем были нужны быстрые качественные офисы, то рост популярности design&build может быть впечатляющим.

- А если будет так, как сейчас?

А.П.: А если будет так, как сейчас или хуже, то ниша продолжит занимать не более 20% от всех реализованных проектов.

Нельзя забывать и о том, что многие компании все-таки стремятся к персонифицированному подходу в офисных решениях, а design&build – унификация, лучший вариант стандартного решения, не требущего огромного количества согласований, влияющих на сроки.

Не в пользу design&build говорит и тот факт, что в кризис на российский рынок вышло слишком много откровенно демпингующих компаний, в том числе, с форматом design&build. В итоге мне часто приходится слышать о том, что более опытным подрядчикам приходится доделывать или переделывать «брошенные» такими компаниями объекты, которые, не рассчитав свои силы, выдали на тендерах самую низкую цену. По этой причине я настоятельно рекомендую заказчикам и подрядчикам учитывать в договорах буквально всё, прописывая жёсткие штрафные санкции за любые нарушения – в противном случае, никакого «быстро и в одно окно» у вас не получится.
С моей точки зрения, будущее на рынке – не за жёсткими схемами а-ля «классика - направо, design&build - налево», но за новыми моделями строительства и отделки, сшитыми по лекалам конкретного заказчика, в которых будет взято всё лучшее и из классического подхода, и из design&build.