Основные тезисы экспертов, вопросы и ответы по материалам конференции OfficeNext Talks 2013.
Эксперты:
Алексей Поляков, генеральный директор Просперити Проджект Менеджмент, соучредитель и председатель Правления Совета по экологическому строительству RuGBC
Клайв Вуджер, директор брендингового агентства SCG London
Штеффен Зендлер, генеральный директор/партнер Drees & Sommer Россия и СНГ Штеффена Зендлера
Эдвард Ходорковский, директор по международному развитию M+A GLOBAL ARCHITECTS
Ксения Агапова, менеджер по экологическим инновациям Jones Lang LaSalleв России и СНГ
Антон Надточий, руководитель архитектурной мастерской Атриум
модератор Константин Соколов, Региональный менеджер Россия в Ateljé Lyktan
ОТДЕЛЬНЫЕ ТЕЗИСЫ (ВЫБОР РЕДАКЦИИ)
для девелоперов одним из наиболее существенных факторов являются единовременные затраты на проектирование и строительство. Если предполагается последующая продажа здания (особенно, если речь идет о западном заказчике), то девелоперы склонны сертифицировать объект по эко-стандартам. Если нет, то они начинают сомневаться.
Многие арендаторы - западные компании могут просто не пойти в здания, которые не совпадают с их корпоративными требованиями, в числе которых все более важную роль играют экологические стандарты.
Как известно, одним из главных препятствий распространению зеленых решений является дополнительная стоимость их внедрения. Однако, эко-строительство необязательно ведет к удорожанию проектирования и строительства. Есть уникальные зеленые здания, стоимость которых ниже аналогичных "не зеленых". Наиболее раннее использование принципов эко-строительства в концепции позволяет снижать до нулевого уровня добавленную стоимость или премию.
В любом случае начальное превышение стоимости с лихвой и в разумные сроки может быть возмещено на этапе снижения эксплуатационных расходов жизненного цикла здания. Снижение потребления энергии и воды, низкая стоимость эксплуатация и обслуживания окупается не только в долгосрочном, но и в среднесрочном периоде. Есть примеры реализованных технологий с 3-5 годами возврата эко-инвестиций.
Сам факт сертификации здания однозначно влияет на его инвестиционную привлекательность и возможные сделки по его продажам.
Эко-здания снижают риски, влияющие на арендный доход, на будущую стоимость и на возврат инвестиций. Такие здания долго будут являться премиальным сегментом рынка с точки зрения собственной привлекательности. В западном мире обозначилась тенденция так называемых «brown discounts» - коричневых скидок: здания, не имеющие эко-характеристик, реализуются на рынке с дисконтом.
Эко-здания улучшают здоровье и самочувствие людей, производительность их труда, снижают социальные выплаты на медобслуживание. Повышается лояльность сотрудников и качество работы персонала. Увеличивается конкурентоспособность компании в борьбе за таланты.
Один из важных плюсов зеленых решений - "фактор восторга", позитивный посыл, дающий арендатору хорошее ощущение бизнеса.
Здание или офис с зелеными решениями – это возможность соответствовать в среднесрочной и долгосрочной перспективе новым технологическим вызовам и строительным нормам, которые имеют мировой тренд к ужесточению.
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Не получится ли так, что отличные зеленые здания станут доступны только очень богатым участникам рынка, у которых и так все хорошо, а массовый пользователь офисов класса B и C доступа к ним иметь не будет?
Алексей Поляков: Первые мобильные телефоны стоили как машина, а сейчас они доступны школьникам и студентам. То же самое и с зелеными зданиями. Они распространяются и занимают не только премиальный сегмент. По LEED в Америке оценивают больницы и школы. Это становится обязательным требованием.
Назовите основное преимущество в России для развития эко-строительства и основной минус.
Алексей Поляков: Стоимость подключения к коммуникациям есть только в России. Если вы запроектировали здание с низким потреблением энергии, то уже на этапе согласования вы экономите на подключении к мощности. Это главный плюс на сегодня.
Главный минус – зеленый девелопер у нас все еще похож на белую ворону. Ему сложно в правовом и нормативном вакууме согласовать эти решения. Великовозрастному пенсионеру в Госэкспертизе очень трудно объяснить, что альтернативными источниками вы сможете обеспечивать достаточно тепла в этом здании. Один из девелоперов, например, был вынужден подвести пустые трубы к зданию, хотя имел геотермальный обогрев. Только после этого он сумел получить согласование проекта.
Каковы принципиальные различия стандартов LEED и BREEAM? (вопрос Ксении Агаповой, руководившей процессом сертификации собственного офиса Jones Lang LaSalle, который получил сертификаты LEED и BREEAM)
Ксения Агапова: Стандарты LEED – американские стандарты, BREEAM признает европейские и национальные стандарты.
Важная особенность: LEED требует всю документацию на английском языке и в имперских единицах (футах и галлонах). Для кого-то в России это может быть проблемой и нести дополнительные расходы. BREEAM принимает документацию на русском, а отчет – на английском языке. В LEED почти любой человек может сертифицировать проект. В BREЕAM есть специальные аккредитованные оценщики, через них ведется вся коммуникация, без них оценка невозможна.
LEED сфокусирован на вещах, связанных с энергоэффективностью и эффективностью дальнейшего использования. Стандарт BREEAM – более общий с точки зрения экологии, он более технически детальный, он прописывает много вещей, которые потом на расходы могут и не повлиять.
Есть разница в языке (английском и американском). В BREEAM, например, речь идет о датчиках движения, отвечающих за свет. В LEED – о подключенной мощности. Об одном и том же, но разным языком.
Различны и минимальные требования. В BREEAM при сертификации нашего офиса у нас их было два, в LEED их больше. Одним из самых сложных для нас было сокращение водопотребления на 20 процентов, пока мы не нашли специальную технологию. Американские стандарты в 2010 году были ужесточены, на российском рынке санитарного оборудования, соответствующего этим стандартам, практически нет. Нам, например, пришлось импортировать санитарные аэраторы из Швейцарии.
Вопрос Ксении Агаповой. Как вам удалось добиться того, чтоб все задуманное было реализовано в процессе строительства? Была ли проблема контроля над обычно плохо управляемыми подрядчиками?
Ксения Агапова: Вопрос верный, вы в больное место ударили. Мы столкнулись с проблемами контроля. Мы проводили специальные семинары для подрядчиков, вписывали требования, связанные с BREEAM и с LEED в их договора подряда. И все равно лично мы, в том числе наш генеральный директор Шарль Буде, появлялся на площадке, ругался на строителей. Такова действительность. Главный совет на будущее для тех, кто будет реализовывать проекты: надо общаться с подрядчиком, детально объяснять, что от него требуется, детально обсуждать все критерии, как они их будут достигать, вписывать все подробно в договора подряда.
Возможон, реализация таких сложных проектов требует не конфликтной среды внутри проектирования, а создания группы единомышленников, где каждый вынесет максимально полезный опыт для себя.
Ксения Агапова: Это тоже в точку. Такой вывод был у меня на языке. Любая конфликтная ситуация ведет к срыву не только зеленого проекта, но любого инновационного проекта, где очень важны сроки, где вам важно поддержать бюджет. Каждый участник проекта должен видеть выгоду в том, что он делает, каким образом он в дальнейшем будет "продавать" свое участие в зеленом проекте.
Известно, что в США существует мощная государственная поддержка. Если бы ее не было, смог бы рынок самостоятельно подтолкнуть процесс зеленого строительства?
Эдвард Ходорковский: Рынок бы все равно подтолкнул, так как сознательность потребителей на Западе довольно высока. 20 лет назад дочь-школьница мне сказала: "Папа, ты должен класть мусор в одну сторону, бутылки в другую". Я тогда, помню, рассмеялся, а сейчас сам так давно делаю.
Насколько необходимо вешать на грудь сертификат LEED, BREEAM или DGNB? Можно ли просто внедрять принципы нового качественного и энергоэффективного строительства?
Ксения Агапова: Возможно это не так важно для Германии, где с 1977 года работают соответствующие законы, а принципы энергоэффективности являются обычной практикой. Но в России это важный момент, позволяющий покупателю и арендатору больше ориентироваться на рынке. Эко-строительство вопрос комплексный, сложный и обычный пользователь часто кроме как посмотрев на ярлык не может определить, насколько это здание экологичное.
Считается, что у нас много упирается в подход: подешевле построить - подороже продать. И в эко-строительстве существует глубокий разрыв между западными и российскими девелоперами и потребителями. Каким вы видите комплекс шагов для Российского рынка, куда двигаться?
Антон Надточий: Нет никакого разрыва в ментальности российского и западного девелопера. Задача «подешевле построить – подороже продать» есть у любого девелопера. Это его нормальная работа. Зеленые решения должны быть экономически выгодны всем участникам процесса. В России уже есть изменения. Например, прошел первое чтение закон, который делает акцент не только на том, сколько будет стоить построенное здание, но и на стоимости его жизненного цикла: как оно будет эксплуатироваться по ЖКХ.
Ксения Агапова: Это будет обосновано экономически, когда цены на энергоресурсы у нас станут на уровень с общемировыми. Когда в Германии ты покупаешь жилой дом, там написан совет - смотрите на уровень энергоэффективности дома. Потому что может быть риск, что через пять лет вы его просто не продадите из-за гигантских счетов за свет и тепловую энергию. То есть изменения наступят еще быстрее, когда это коснется потребительского спроса.