Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
Идея поиска универсального бизнес-инструмента всегда витала в умах людей. А в периоды экономической неопределенности соблазн положиться на чудо-средство в ведении дел особенно велик. На рынке коммерческой недвижимости многие уверены, что дорогой и современный офис способен самостоятельно сформировать правильную корпоративную культуру и стратегию. И все же, проектируя деловое пространство, очень важно не путать причины и следствия.
В дискуссиях о том можно ли выстроить бизнес за счет эффектных офисных площадей сломано немало копий. Этот вопрос встает особенно остро, когда экономика работает в условиях стресса, а люди пытаются найти любые способы удержать ситуацию под контролем. Машина маркетинга включается на полную, обещая всё и сразу – стоит только заплатить. Если в медицинской сфере нам предлагают купить крепкое здоровье в красивой упаковке БАДов, то в коммерческом девелопменте, роль панацеи отводится офису.
Несколько лет назад многие компании, видя успех IT-гигантов, стали копировать их офисы в надежде повторить и успех. Они пытались превратить рабочие будни в маленький праздник, а деловое пространство в парк аттракционов. Вот только на деле оказалось, что оседлать рынок позволяют вовсе не горки для катания и мини пляжи в переговорных, а уникальный продукт. Да и клиенты далеко не всегда настроены на подписание контракта, когда видят из окна переговорной играющих на консоли менеджеров. Слепая вера в концепцию «богатый офис делает успешный бизнес» чаще приводит к тому, что заказчик получает склад опций вместо системного делового пространства. Если взять с витрины магазина самые дорогие продукты, а затем не глядя бросить в кастрюлю, то в результате вряд ли получится кулинарный шедевр. В коммерческом строительстве нагромождение элементов дизайна и инженерных систем обычно также лишь сжигает деньги.
Тонко настроенный под формат, стиль управления и структуру бизнеса проект окажется дешевле, чем «свалка» идей. Причем бюджеты в первом и втором случае будут расходиться буквально на каждом этапе проектирования, строительства, эксплуатации офиса. Любой лишний элемент моментально съедает полезную зону, которую можно было бы адаптировать под эффективные функции.
В этом смысле сложно переоценить выстраивание качественного диалога между архитектором и заказчиком. Нужно понимать, что только собственник бизнеса знает его, своих клиентов, сотрудников и многолетние традиции. Проектировщик не может и не должен навязывать ему свое видение внутренних процессов и построения пространства. С другой стороны, не менее вредно и выдавливание архитектора из зоны его прямых компетенций. Поиск баланса в данном контексте – одна из самых болезненных тем в сфере коммерческого девелопмента. Но если тучные времена прощают ошибки, споры и перекос в праве выбора решений, то сегодня такие промахи могут быть фатальными.
Чтобы правильно запустить процесс создания нового офиса необходимо начать с интервьюирования ключевых персон компании, общения с персоналом. Причем аналитику важно вести не только с руководителями отделов, но и теми кто занимается эксплуатацией, поддержанием внутреннего климата, а порой и со стажерами. Если подключить людей лишь на поздних этапах, то многие ключевые решения могут быть приняты неверно. Тогда пересборка и адаптации становятся практически неизбежными, равно как потеря денег, времени, внутреннего настроя команды.
Следующий этап на котором часто спотыкаются проекты – составление и проработка технического задания. Дело в том, что любое профессиональное бюро, которое занимается офисами, собирает собственный универсальный конструктор. Такая формула испытана временем, доказала эффективность, удобна и безопасна. И все же даже самый опытный архитектор с классным авторским почерком не может и не должен знать тонкостей бизнеса заказчика.Именно качественная коммуникация позволяет вскрывать тайные и неочевидные потребности клиента. Если получится тонко прочувствовать нерв компании, ее деловую философию, то можно сделать лучший кейс на рынке.
Несколько лет назад я работал над проектом офиса для известного европейского производителя осциллографов (электроизмерительных приборов). В рамках интервью с инженерами, испытателями и тестировщиками удалось составить правильное ТЗ, организовать удобное пространство для складирования и предварительной подготовки оборудования для передачи клиентам. Более того, именно технические специалисты, а не менеджмент помогли разработать шоу кейс, ставший визитной карточкой офиса. В штаб-квартире была установлена антенна, которая наглядно и эффектно демонстрировала людям возможности приборов. Пространство с ней открывалось прямо в переговорной комнате, где собирались потенциальные покупатели.
В целом идея о том, что место отчасти может формировать человека как специалиста имеет под собой основание. Когда сотрудник находится в среде, которая поддерживает его, способствует внутренней трансформации, то позитивный результат фиксируется очень быстро. Тем не менее, не стоит от ожидать чудес от офисных пространств. Они не выполняют за человека его работу и не принимают решений. Любые интерьерные сценарии, не продиктованные корпоративной культурой, превращаются в невостребованные декорации. На рендерах, пресс-турах и презентациях всё это может выглядеть идеально, но не работать в реальной практике. Прямая задача архитектора в данном контексте – правильно считать бизнес, корректно перевести его на язык проектных решений, не вводя заказчика в заблуждение и не предлагая ненужные опции.
Планируя создать новый офис, в сложившейся на рынке обстановке не стоит опираться на тренды, агрессивный маркетинг, схему «офис как у Google». Сейчас в фундамент проектов нужно закладывать индивидуальный стиль управления, процессы принятия решений, коммуникации, внутреннюю иерархию компании. Не менее важны и отношение бренда к контролю и автономности сотрудников, структура бизнеса, тип деятельности. В этом смысле очень полезным может оказаться принцип «Бритвы Оккама» с хладнокровным отсечением всего лишнего.
Один из главных уроков, который усвоил рынок офисной недвижимости за годы взлетов и падений, состоит в том, что культура и принципы компаний всегда первичны. Именно они должны определять структуру, дизайн, наполнение пространства. Создавая проекты, не нужно смотреть по сторонам, пытаться пускать пыль в глаза, ориентироваться на громкие тренды, выжимать все возможные бюджеты. Сейчас главная задача архитекторов состоит в том, чтобы правильно подбирать, предоставлять варианты, гибко показывать, какие возможности существуют. Но решение всегда остается за клиентом и той культурой, которую он транслирует. Это ответственный и зрелый подход, который делает из бюро не халифа на час, а партнёра на которого можно положиться даже в трудные времена.
