Москва устойчиво следует тренду тотально децентрализации: практически все новое офисное строительство постепенно уходит за пределы ТТК. На ближайшие пять лет в городе заявлено более 8 млн кв. м новых площадей, большая часть которых сосредоточена в периферийных районах и проектах комплексного развития территорий. Это на 32% больше, чем объем строительства в период с 2014 по 2024 годы. При этом непосредственно за МКАД в эти же годы планируют построить только около 1,3 млн кв. м – основной же объем сосредоточится в тех самых локациях Москвы, что 15 лет назад несли статус «спальных». О том, как обеспечить бизнес-центру ликвидность вдали от центра столицы, какую роль в этом играет архитектурная концепция получается ли находить баланс между эстетикой и экономической эффективностью проекта, рассуждает Виталий Землянский, генеральный директор и партнер MORS ARCHITECTS.
Свобода и контекст
Децентрализация деловых районов — закономерный этап развития мегаполиса. Ее логику хорошо иллюстрируют примеры из мировой практики. Лондонский Канэри‑Уорф возник на месте бывших доков, а парижский Дефанс был создан как альтернатива перегруженному историческому центру. Сегодня эти локации выступают равноправными конкурентами традиционных деловых центров. В Москве на такой статус в свое время претендовали район «Калужской» в ЮЗАО и Ленинградского проспекта: если последний в своем деловом характере преуспел, то на юго-западе все-таки бизнес-среда и жилье остаются очень сепарированными друг от друга и не складываются в единый кластер.
При этом для ряда отраслей размещение офиса за пределами ТТК или МКАД сегодня является стратегически обоснованным решением. Особенно это касается сервисных служб и авиакомпаний: когда операционные процессы завязаны на аэропорты, близость к ключевым транспортным узлам становится критическим фактором. Такой выбор позволяет не только оптимизировать арендные расходы, но и получить качественные офисные площади, которые зачастую выигрывают у тесного центра города.
Расширение деловой географии меняет и подходы к проектированию. Архитектурный ландшафт за пределами ТТК и МКАД открывает перед проектировщиками куда больше возможностей, чем исторический центр. Эксперты оценивают, что до 85% нового строительства сейчас концентрируется в радиусе 3–5 км от ТТК. При этом внутри Садового кольца появляется лишь около 1% новых площадей, а до 70% всех новых офисных проектов реализуется уже за пределами ТТК. Здесь современная архитектура не просто уместна, она становится главным вектором развития, позволяя воплощать смелые идеи без оглядки на жесткие градостроительные регламенты.
Впрочем, работа в таких локациях также имеет свои нюансы: новые объекты должны органично вписываться в уже сложившуюся жилую застройку, а она не всегда архитектурно выдается. Влияет и фактор реновации: если через 5 лет архитектурный ландшафт района, высотность и транспортные связи полностью изменятся, как спроектировать офисный центр, который в него впишется, уже сегодня? Оптимальным решением в подобных условиях становятся умеренная этажность, каскадные силуэты и проницаемые первые этажи. Но эти решения зачастую звучат как универсальные, в то время как архитектура современной Москвы быть таковой сейчас уже не может.
Поэтому вне исторического центра здание-эксперимент, где активное использование стекла и металла, неожиданные цвета фасадных панелей и продуманные сценарии вечерней подсветки выглядят выразительно, не вступая в конфликт с типовым окружением, стоит приветствовать. При этом многие современные архитектурные приемы сопряжены с эксплуатационными сложностями. Например, «вогнутые» фасады требуют разработки дорогостоящих систем обслуживания, стоимость которых может исчисляться +30-40% к стандартной стоимости. Службы эксплуатации нередко недолюбливают архитекторов за вогнутые фасады или террасы без навесов, которые сложно эксплуатировать зимой.
Однако мы можем восхищаться фасадами, и, только проходя внутрь, соприкасаемся с совершенно иным уровнем проектирования. Именно в интерьере раскрывается весь заложенный потенциал объекта — его планировочный «скелет» и функциональная основа. На мой взгляд, архитекторы порой слишком увлекаются эффектными внешними решениями, забывая, что именно внутренняя эргономика определяет истинную полезность и удобство бизнес-центра.
Эргономика решает
Грамотная планировка во многом является основой проекта. Застройщик может успешно продать «сложные» метры, но арендатор позже столкнется с проблемой: чем причудливее геометрия фасада, тем труднее организовать рабочее пространство. Для проектов за ТТК это особенно критично: слишком “дорогая” архитектура и сложная эксплуатация могут разрушить экономику зданий. Попытки обыграть «неудобные» углы редко идут на пользу эргономике. Напротив, четкая и ровная геометрия дает гибкость: офис становится адаптивным и легко трансформируется под меняющиеся задачи бизнеса. Конечно, не каждый проект может быть «идеальным кубом», но от излишне сложных форм в планировках, считаю, точно стоит уходить. В нашей практике есть опыт работы со сложной формой этажей – например, в БЦ ПРЕО8, где мы разработали офис для Positive Technologies. Соответственно, в проекте нужно было «обыгрывать» угловые пространства и с помощью дизайна придавать дополнительную ценность некоторым зонам. Создать впечатляющую концепцию можно и в таких условиях, однако гораздо больше возможностей откроет правильная форма.
На реализацию архитектурных решений — от проектирования до сложных узлов — обычно уходит 5–15% от общей стоимости строительства. Но цифра плавающая: если заложить в проект нестандартные формы, премиальные материалы или сложные инженерные решения для такой геометрии, доля затрат легко может превысить и 20%. Поэтому на этапе концепции все так важно просчитать: иногда простая форма не только экономит деньги на стройке, но и снижает будущие расходы на содержание.
Еще один критический фактор — резерв мощностей и площадей. На этапе проектирования, казалось бы, невозможно предугадать, кто станет арендатором и какие специфические требования он предъявит к вентиляции, энергопотреблению или планировке. Тем не менее, можно опираться на статистику - она уже доступна. В этих локациях офисы преимущественно ищут IT-компании и технологические стартапы (они готовы рассматривать современные объекты за кольцом, где можно получить хороший продукт по более доступной цене), логистические и транспортные компании (для них важна близость к транспортным узлам, складам, магистралям — такие кластеры активно формируются за ТТК), компании из сферы B2B-услуг - консалтинг, аутсорсинг, цифровые агентства (им не обязательно находиться в самом центре, но нужна хорошая доступность деловых районов рядом).
Современный офис должен быть готов к переменам для них: давать возможность укрупнять или уплотнять функциональные зоны, а также иметь гибкий запас по инженерным системам. Конечно, предусмотреть абсолютно все сценарии невозможно: у нас, например, был кейс, когда новому владельцу понадобилось дополнительно разместить целый дата‑центр, а это уже отдельная сложная история. Тем не менее офис и его планировки должны быть продуманы изначально.
С прицелом на будущее
Рынок коммерческой недвижимости за пределами ТТК диктует свои правила: чтобы объект оставался востребованным, он должен предлагать клиенту нечто большее на всех уровнях. Недостаточная проработка локальной программы офисного центра - одна из ключевых ошибок при реализации проектов прошлых лет. Даже если вокруг - живописный лес и тишина, отсутствие инфраструктуры делает объект изолированным. Совместное исследование MR Office, IBC Real Estate и CMWP показало: для 63% сотрудников развитая инфраструктура и комфортная среда бизнес-центра являются важным критерием при выборе места работы. Речь не только о транспорте, но и о необходимых ежедневных сервисах в шаговой доступности. Когда этого нет, офис проигрывает в конкуренции за таланты, а для инвесторов такой объект выглядит менее ликвидным. Чтобы этого избежать, каркас всей нужной инфраструктуры стоит интегрировать в офисный центр сразу, создавая единую экосистему. Это позитивно повлияет на спрос в объекте и в период активной стройки рядом – особенно это важно для деловых проектов в составе КРТ, которые не могут жить 5+ лет на ожиданиях жилых соседей.
При этом я считаю ошибочным подход, при котором инфраструктура «подгоняется» под локацию. Первичны не характеристики места, а запросы людей. Сначала мы анализируем, кто здесь живет и будет работать, каковы их привычки и потребности, и только потом формируем среду. Общественное пространство нужно проектировать сразу вместе с моделью его эксплуатации и бюджетом содержания. Тогда оно десятилетиями работает на капитализацию района, а не деградирует через несколько лет. Удачные примеры такого подхода мы можем наблюдать в бизнес-парках и бизнес-центрах в Белорусском деловом районе и смежных локациях на севере Москвы.
Резюмирую: многие девелоперы сегодня идут в локации за ТТК с бизнес-центрами, пробуя разные подходы. Кто-то строит архитектуру и бизнес-модель на коммерческих преимуществах, иные выбирают эту зону с целью получения льгот на ВРИ и могут позволить себе продажу с небольшой маржой. Еще один важный игрок, который повлияет на ландшафт развития офисов за ТТК, - Фонд реновации, заявивший о развитии первого проекта. В ближайшие 5-7 лет нас ждет появление все большего количества новых деловых центров в прежде жилых районах, и то, какой будет их архитектура, несомненно повлияет в том числе на их востребованность: ведь если предложение начнет конкурировать на узком субрынке, то визуальные и планировочные характеристики станут не последним фактором выбора для покупателей и арендаторов.
Реклама. ООО «МОРС АРХИТЕКТС». erid: 2Vtzqvh15pJ
