Одной из наиболее интересных тенденций рынка fit-out (проектирования, строительства и инженерного оснащения объектов коммерческой недвижимости) является растущее внимание клиентов к нестандартным зданиям и помещениям.
Например, только в 2012 году портфолио компании PRIDEX пополнилось несколькими аналогичными примерами, среди которых можно выделить офисную мансарду ROOF POINT, построенную для архитектурного бюро и мебельного шоурума площадью 500 кв.м. (победитель Best Office Awards 2013 в номинации "Организация пространства").Подход «имиджевого дауншифтинга» предполагает сокращение средств на аренду офиса за счет выбора низкоклассного, зачастую неликвидного объекта и реализации на его базе проекта имиджевого офиса с уникальными архитектурными решениями. При этом затраты на fit-out проект соответствуют средним по рынку показателями и составляют около $800 - 1000 за кв. м. В большинстве случаев клиентская активность предусматривает проведение технического аудита нескольких объектов с целью уточнения возможности реализации в рамках площадки современного fit-out проекта. Цель подобных поисков - подбор оптимального с точки зрения расположения, планировки и условий аренды объекта для реализации в нем проекта имиджевого офиса.
Наибольшим спросом пользуются помещения с отдельным входом, высокими потолками, мансарды, либо объекты с хорошими видовыми характеристиками. В отличие от бизнес центров, арендатор подобных помещений не ограничен правилами управляющей компании здания и по сути может реализовать любой проект. В число клиентов, ориентирующихся на подобные решения, в основном входят представители «креативного» сектора экономики (IT-компаний, маркетинговых агентств, архитектурных бюро), дистрибьюторы отделочных материалов и шоу-румы.
Впрочем, среди подобных клиентов есть и крупные компании, решающие подобным образом вопросы бэк-офисов. Плюсы и минусы подобных проектов:
Плюсы:
- Нестандартные помещения с интересной архитектурой
- Большие площади и высокие потолки
- Имиджевая составляющая
- Низкая стоимость аренды
- Возможность отдельной входной группы
Минусы:
- Большие сроки реализации проекта по сравнению с помещением в БЦ
- «Скрытые» проблемы зданий - протечки, ненадежные инженерные системы
- Отсутствие инфраструктуры бизнес центра (парковки, эксплуатирующей организации, столовой и пр.
Учитывая гигантский объем предложения низкоклассной недвижимости, развитие услуг fit-out и высокую стоимость предложений в бизнес центрах, практика использования в офисных целях нетиповых помещений будет динамично расширяться. Только в рамках Best Office Awards 2013 из 94 номинированных проектов 9 являлись проектами индивидуального редевелпомента, расположенные вне классифицированных бизнес центров.
Конечно, международные компании, корпоративные стандарты которых предусматривают размещение офиса исключительно в БЦ класса «А» и «В», не станут целевой аудиторией имиджевого дауншифтинга, тогда как у российских компаний, подыскивающих оригинальный офис площадью до 1500 кв.м. появляется эффективная альтернатива бизнес-центрам. Материал предоставлен PRIDEX Group