Прогноз экспертов на 2015 год
Накануне нового, 2015 года эксперты эксперты различных консалтинговых агентств, консультанты по коммерческой недвижимости пытаются спрогнозировать тенденции рынка на ближайшее время. Данные статистики, волатильность курсов валют, замедление экономического роста, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России, рост свободных площадей на офисном рынке – все эти факторы не дают поводов для оптимистичных прогнозов.
Уходящий год стал рекордным за последние пять лет с точки зрения девелоперской активности. Объем нового предложения превысил 1,15 млн. кв. м площадей в 49 качественных бизнес центрах. До конца месяца в эксплуатацию будут введены еще около 270 тыс.кв.м офисных площадей. Таким образом, итоговый показатель прироста может в 2 раза превысить результат 2013 года (610 тыс.кв.м.).
В 2015 году девелоперская активность, по мнению экспертов, сохранит высокие темпы: собственники будут вынуждены достраивать объекты, реализация которых уже началась. Ожидается выход на рынок около 1 млн.кв.м новых офисных площадей, что ниже результата 2014 года (не менее 1,3 млн. кв.м), однако на 40% больше, чем в 2012-2013 годах.
Объем нового предложения
Алексей Богданов
Партнер S.A. Ricci
Дальнейшее ухудшение макроэкономики окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в долгосрочной перспективе 2016-2017 годов. Падение темпов прироста нового предложения в 2016 году может превысить данные 2010 года, когда в результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение составило более 50%.
В перспективе двух-трех лет наибольший объем нового предложения, по мнению аналитиков, будет сосредоточен в зонах ТТК и ММДЦ, а также в районах Центрального, Западного и Южного округов.
Распределение запланированных к вводу в 2015 году офисных площадей по кольцевым зонам Москвы
Что касается спроса на офисные площади в будущем году, он сохранится на уровне 2014 года и составит 550 - 600 тыс. кв.м. Постепенное увеличение спроса на рынке ожидается не раньше 2016 года.
Такая ситуация в какой-то мере выгодна для текущих и потенциальных арендаторов, которые в условиях переизбытка предложения могут улучшить условия аренды, занять более качественные офисные помещения или получить лучшую локацию без увеличения арендной платы.
Эксперты ожидают и дальнейший рост вакантных площадей. К концу 2014 года уровень вакантности составит в среднем 18,5% по Москве.
Наибольшие изменения зафиксированы в классе А - в IV квартале показатель превысил кризисный уровень 2009 года, составив 28%. В следующем году уровень вакантных площадей здесь может достичь 35%, установив рекордное значение за всю историю офисного рынка Москвы.
В сегменте офисных площадей класса В уровень вакантности за 2014 год составил 16%. Однако, в следующем году возможно некоторое снижение вакантных площадей в связи с тем, что часть арендаторов, оптимизируя затраты, поменяет офисы в БЦ класса А на офисы В+.
Наиболее стабильными в условиях изменения макроэкономических факторов стали офисы низкого ценового сегмента В. В 2015 году здесь ожидается небольшое снижение вакантных площадей.
Замедление динамики роста свободных площадей ожидается не ранее 2016 года.
Динамика роста вакантных площадей
В 2015 году продолжится снижение средневзвешенных ставок аренды. Средний уровень арендных ставок за прошедший год в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно - как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.
Основной причиной снижения стоимости аренды эксперты считают кризис перепроизводства офисов на рынке. В условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий.
Алексей Богданов
Партнер S.A. Ricci
За пределами ТТК в 2015 году ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый к вводу прирост нового предложения. Стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне $ 450 - 500 за кв.м в год (по курсу 45-50 USD). При этом, арендаторы будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора.
В 2015 году ожидается продолжение тенденции фиксирования ставок в рублях. Несмотря на то, что девелоперы некоторых премиальных объектов не готовы отказаться от арендных ставок в долларах, большая часть рынка постепенно переходит на рублевые расчеты. Эта тенденция особенно характерна для офисов класса B и B+.
По данным компании S.A.Ricci.