Ремонт новых офисов в деловом центре «Москва-Сити» потребует свыше 100 млрд рублей
Стоимость отделки новых, строящихся и заявленных бизнес-центров в деловом кластере «Москва-Сити» составит от 101,3 млрд рублей без учета НДС, посчитали эксперты компании MANUFAQTURY. В частности, вложения в проектирование будут на уровне 4,12 млрд рублей, цена реализации, самих работ и материалов – 84 млрд рублей.
Совокупный объем действующих офисных площадей делового центра достиг почти 1,7 млн кв. м. По данным консалтинговой компании Ricci, общая площадь новых проектов в Сити составляет 1,17 млн кв. м, их офисная площадь – свыше 670,22 тыс. кв. м. Данный объем включает небоскреб iCity Space, введенный в эксплуатацию в прошлом году, строящиеся проекты Сити 4, Sezar Tower, Башня в Сити (РВБ), Top Tower, One, а также перспективные площадки во 2-м Красногвардейском проезде и Шмитовском проезде, 34.
Ремонт 670,2 тыс. кв. м площадей потребует значительных инвестиций.
Компания MANUFAQTURY оценила стоимость отделочных работ с помощью бота-калькулятора ремонта офисных помещений, созданного на основе совместного исследования с KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™. Все расчеты произведены в текущей стоимости реализации проектов и без учета НДС. Примененный диапазон цен основан на реализованных проектах и полностью отражает рынок. Калькуляция является максимально подробной и учитывает скрытые расходы.
В частности, вложения в проектирование составят ориентировочно 4,12 млрд рублей или 6,15 тыс. рублей на кв. м. Стоимость реализации проектов с учетом цены на материалы и сами работы составит более 84 млрд рублей или 125,4 тыс. рублей на кв. м. Так, например, стоимость подготовительных работ – 10,6 тыс. рублей на квадратный метр, устройство перегородок ГКЛ – 3,9 тыс., декоративная отделка стен – 4,9 тыс., чистовая отделка пола – 5,88 тыс., потолок из ГКЛ – 5,14 тыс. рублей за кв. м.
Таким образом, затраты на проектирование, материалы и работы будут на уровне 88,1 млрд рублей. К этой сумме необходимо прибавить прибыль подрядчика –– около 10,5 тыс. рублей на кв. м, и накладные расходы –– 9,2 тыс. рублей на кв. м. С учетом этих статей ремонт новых офисов в «Москва-Сити» обойдется в 101,3 млрд рублей или 151,3 тыс. рублей на кв. м.
На практике к этой сумме следует прибавить стоимость авторского архитектурного надзора –– 150 тыс. –– 250 тыс. в месяц и авторский надзор по инженерным системам –– 200 тыс. - 300 тыс. в месяц.
Как отмечают эксперты, для понимания финальной стоимости необходимо закладывать в сметы дополнительные 10-15%. Такая подстраховка позволяет учесть колебания цен на материалы, возможные риски задержек и простоев, неочевидные дефекты помещений и прочие факторы.
Ольга Володина
генеральный директор MANUFAQTURY
Произведенный расчет ориентирован на базовый тип отделки. Но безусловно, резиденты высококлассных офисов Сити захотят добавить в свои проекты индивидуальности и премиальности, например, заложить специальные рабочие станции, разместить арт-объекты или выполнить сложное озеленение. В этом случае стоимость проекта может быть на 30 – 50% выше базового сценария. Также мы рекомендуем принять во внимание прогноз удорожания строительства на 2026 год от 5 до 12%, в зависимости от макроэкономических сценариев.
Эдуард Чехов
заместитель директора департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci
Объём нового строительства в «Москва-Сити» остаётся значительным — совокупная офисная площадь новых и заявленных проектов превышает 670 тыс. кв. м, и этот показатель формирует отдельный рынок внутри делового кластера. При этом рост стоимости fit-out остается одним их ключевых факторов при принятии решений пользователями: арендаторы всё чаще оценивают не только ставку, но и полную стоимость выхода на объект, что увеличивает долю пролонгаций договоров аренды и спрос на площади с уже готовой отделкой в случае переезда арендаторов. Для девелоперов это означает необходимость быть более гибкими в стратегиях вывода объектов на рынок — от разнообразия линейки предложения до частичного принятия на себя отделочных затрат в интересах арендаторов, поскольку конкуренция смещается от уровня ставок в сторону качества продукта и его готовности к въезду.
