Аналитики S.A. Ricci рассказали, где искать самые дорогие и самые дешевые офисы в Москве
Где находятся самые дорогие офисы Москвы?
Ставки аренды офисных площадей в Москве зависят не только от близости к центру города. На них влияет направление, вдоль которого расположен офисный объект, поскольку популярность различных направлений среди арендаторов не одинакова. Средневзвешенные ставки предложения офисных площадей для различных округов могут отличаться более чем в 2 раза.
Наиболее высокие ставки аренды предсказуемо фиксируются в Центральном административном округе - здесь средневзвешенная предлагаемая собственниками ставка аренды для офисов класса А составляет $ 810/кв.м/год, максимальная ставка превышает $ 1800/кв.м/год. Средняя ставка аренды офисов класса В («В+» и «В-») составляет $ 564/кв.м/год.
Согласно исследованию, проведенному S.A. Ricci, среди остальных административных округов лидером по уровню ставок является ЮЗАО. В этом традиционно престижном округе, помимо прочего, расположены штаб-квартиры структур «Газпром» и «Сбербанк России». На ставки также влияет небольшой объем свободных офисных площадей на юго-западном направлении. Средневзвешенная базовая ставка предложения офисов класса «А» составляет 7/кв.м/год, для офисов класса «В» - 2/кв.м/год.
Стоит отметить, что в случае запланированного переезда структур «Газпрома» в Санкт-Петербург, в районе Профсоюзной улицы освободится более 200 тыс. кв. м офисных площадей. Объем освобождающихся офисов может оказаться значительно больше, если учесть, что вслед за дочерними компаниями госмонополии могут переехать и связанные с ними негосударственные компании. (сейчас в ЮЗАО свободно около 60 тыс. кв. м офисов классов, из которых около 7 тыс. кв. м относится к классу «А», остальные - к классам «В+» и «В»).
В каких районах Москвы расположены самые дешевые офисы?
Самыми «дешевым» с точки зрения размещения офиса округом можно считать Северо-западный административный округ столицы. Большинство из представленных по этому направлению готовых офисных объектов расположено вблизи МКАД («Кубик», «Мякинино», «Рига-Лэнд», «Зенит Плаза» и др.), что влияет на средневзвешенную ставку по округу. Для класса А средняя цена предложения составляет $ 415 за кв.м/год, для офисов класса В - $ 222 за кв.м/год.
Ставки и вакантные площади
Разнонаправленная связь между долей вакантных площадей и уровнем арендных ставок наиболее ярко выражена в Юго-восточном округе. Доля вакантных площадей в ЮВАО достигает 24%, (при среднем по московскому рынку показателю 15%), а уровень ставок является самым низким. В Северо-западном административном округе средняя доля вакантных площадей в нем составляет 19%. В ЦАО ставки аренды являются максимальными, при этом уровень вакантных площадей соответствуют среднему по рынку (15%) за счет нескольких крупных введенных в 2009-2011 гг. бизнес-центров, все еще находящихся на этапе заполнения.
В ЮВАО и СЗАО зафиксированы самые низкие ставки аренды на фоне самого высокого уровня вакантных площадей
Разброс ставок аренды
Ставки аренды для офисов класса «А» выше ставок для помещений класса «В» на 30-100%. Максимальная ценовая дифференциация между офисами классов «А» и «В»(90-100%) наблюдается в административных округах с более высоким (по сравнению со среднерыночным уровнем) показателем доли вакантных площадей: ЮВАО (свободно 24%), СЗАО (19%), ВАО (17%). Разброс ставок аренды офисов наиболее выражен в Центральном административном округе: максимальная заявляемая собственниками ставка аренды в построенных офисных зданиях отличается от средневзвешенной по округу более чем в 2 раза.
Широкий диапазон ставок аренды в ЦАО объясняется большим количеством здесь офисных объектов, ставки в которых дифференцированы по качеству и местоположению. Напротив, в некоторых административных округах выбор предлагаемых помещений ограничивается единичными бизнес-центрами, в связи с чем разброса ставок не наблюдается (например, в ЮВАО и ВАО свободные площади предлагаются всего в одном-двух БЦ класса А).