Об актуальных проблемах коммерческой архитектуры и ее взаимодействии с городской средой рассказывает генеральный директор ABD architects Борис Левянт
С 1 января 2010 г. все лицензии на проектную деятельность аннулируются, вводится система СРО. Как вы относитесь к этому нововведению?
Саморегулируемые организации - СРО - уже практически существуют. Я являюсь членом правления в "Гильдии архитекторов и проектировщиков", которая зарегистрирована в апреле 2009 г. уже как саморегулируемая организация, а не как некоммерческое партнерство. По поручению съезда Союза архитекторов России еще пять лет назад мы (Алексей Воронцов, Павел Андреев, Сергей Мельниченко и я) занимались проблематикой СРО. Однако, как у нас обычно бывает, закон принят, а структуры (регистрация, реестры и прочее) - нет. Поэтому мы предприняли много усилий для развития этой инфраструктуры, например, содействовали организации Национального Объединения Проектировщиков.
У СРО довольно много первоочередных задач - создать страховой фонд, обеспечить страховками всех своих членов, и, наконец, разработать правила игры на профессиональном поле. Сами члены СРО определяют, достоин человек получить допуск на те или иные виды работ или нет. Другая задача - исключить возможность приобретения членства за деньги.
Проблема в том, что в разработке законов ("Градостроительный кодекс", "О проектной документации" и др.) участвовали люди, не имеющие никакого отношения к архитектуре и проектированию. В основном, юристы и специалисты, связанные со строительством, что на самом деле плохо. Дело в том, что во всем мире существует конфликт между интересами проектировщиков и строителей, что позволяет исключить договоренности, а значит, удешевить строительство и повысить его качество. У нас же этого нет. Проектировщиков, как «боевую единицу», никто не рассматривает. Трудно представить, к каким результатам приведет последнее новшество, закрепленное в Градостроительном кодексе, - фактическая отмена осуществления авторского надзора и подписания автором-архитектором документов приемо-сдаточной комиссии.
Результаты таких решений часто говорят сами за себя. Например, строительная компания выигрывает некий тендер, и начинает "пилить" бюджет - реально происходит фундаментальное, серьезное, целенаправленное сокращение качества (замена материалов и решений с тем, чтобы строительная компания могла заработать). А поскольку общий принцип принятия решения по тендеру - минимальная цена, то возникает не просто парадоксальная, но и вовсе смешная ситуация - когда люди, не глядя в проект, называют цену, а потом, опять же, не глядя в проект, что-то строят. Это очень большая и серьезная проблема!
На Западе существует система страхования архитектурного проектирования. Есть ли в ней необходимость в России при наличии СРО?
У нас тоже есть страхование, но только в зачаточной форме. Мы в ABD architects обязательно страхуем крупные объекты, если этого хочет клиент. Как правило, это происходит в работе с западными заказчиками. Без страховки, меньшей, чем 1 млн. долларов, стандартный контракт подписан не будет. Но страхование - это отдельная история. Все-таки СРО - это, прежде всего, объединение специалистов, задача которых - сформулировать «правила игры» на профессиональном поле. В виду того, что государство снимает с себя ответственность за эту деятельность, принимают на себя часть ответственности работающие в этой сфере люди. В чем это выражается? Во-первых, они имеют страховой фонд, который также застрахован и перестрахован... Плюс есть страхование непосредственно всех участников.
В свое время мы обратили внимание на американскую систему, в которой объект может быть застрахован недорого, если все участники проекта (архитекторы, инженеры, конструкторы, специалисты-технологи и др.) застрахованы в одной структуре. Совокупная ответственность перед клиентом возможна, когда все примерно равные по профессиональному уровню участники проекта являются членами одного СРО, одновременно застрахованы и перестрахованы в одной структуре.
Сейчас ГОСТы и СНИПы являются лишь ознакомительными документами. Какими стандартами руководствуются проектировщики?
Хотя ГОСТы и СНИПы не обязательны, этими стандартами пользуются. Ведь остается институт государственной вневедомственной экспертизы, работающий по документам, которые в основном находятся в плоскости применения старых норм. Проблема заключается в противоречии стремительно развивающихся технологий и нормативов, принятых еще в 1950-е годы. Например, по старым нормам эвакуационная лестница должна быть обязательно снабжена оконными проемами, позволяющими проветривать пространство во избежание задымления. Но сейчас есть более рациональные технические решения - лестницы с подпором воздуха. Эффективность лестницы, прислоненной к фасаду, крайне низка, потому что она «забирает» более дорогие освещенные площади. Мы в своей практике лестницы уже много лет не освещаем, делаем их внутри, и разными инженерными решениями обеспечиваем должную безопасность при эвакуации.
Другая проблема - парковки. Подходы к их проектированию в разных странах неодинаковые.У нас до сих пор существует понятие "пожарный отсек", рассчитанный на размещение в нем около 90 машиномест и отделенный от соседних отсеков противопожарными стенами. Исходя из здравого смысла, такой подход, во-первых, затрудняет ориентацию в огромной парковке, во-вторых, в случае возникновения чрезвычайной ситуации объективно мешает оказавшимся там людям сориентироваться в выборе пути при эвакуации. Очевидно, что такой подход был рассчитан на нанесение минимального ущерба автомобильной технике. Но кого при пожаре должна волновать автотехника, если она вся застрахована,а спасать-то надо людей? Так что это проблема исключительно советской ментальности.
Но в торговом комплексе РИО, который вы делали, парковка не разделена на отсеки...
Нам пришлось долго биться за это решение. Или, к примеру, торговый комплекс «Европарк» - тоже наш проект. При разрешенной площади в 3 тыс кв. м пожарного отсека (около 90 машин), нам удалось сделать почти 5 тыс кв. м. И все равно уровень ориентации в этом пространстве довольно низкий из-за принципиального наличия стен, выделяющих эти отсеки.
Одна из самых острых для Москвы проблем - транспортная. Какие мероприятия могли бы способствовать улучшению ситуации?
Здесь необходимы жесткие меры. В Лондоне, например, нет таких пробок, как в Москве, потому что въезд в центральную часть с 6 утра до 6 вечера платный. Видеокамеры, которые использует у нас ГИБДД для контроля ситуации на дорогах, могли бы фиксировать всех въезжающих в город, и автоматически выставлять счета нарушителям. Но введение платы за въезд в город - мера крайне не популярная, и, чтобы ее утвердить, надо рискнуть своей репутацией. Нужна политическая воля. Только после введения платы за въезд возникнет необходимость в перехватывающих парковках. А пока получается, что мы строим, но ими никто не пользуется. Действительно, зачем это делать, когда в город можно въехать бесплатно, оставить машину где угодно и ничего за это не будет?
Применение эвакуаторов незаконно, крайне дорогостояще и малоэффективно. При этом методы воздействия уже давно придуманы. В Париже, еще в 1984 г. я видел женщин-полицейских (там их называют "голубые фиалки"), которые следят за тем, правильно ли запаркована машина. Они никого не вызывают, просто крепят листок со штрафом, который человек обязан оплатить. Информация поступает в единый компьютерный центр, и в течение 2-3 месяцев либо человек сам платит, либо ему приходит повестка в суд.
Сегодня все чаще поднимаются вопросы экосертификации зданий. Насколько эта проблема является насущной для сегмента коммерческой архитектуры?
Для того, чтобы здание было энергоэффективным, сохраняло тепло, берегло энергию и т. д. нужно, чтобы люди понимали, за что они платят. Потому что себестоимость такой постройки будет раза в два в три, а то и в десять выше, чем при обычном строительстве. В Европе качественная архитектура строится из расчета около 10 тыс. евро за кв. м. В Америке используют систему VRV - отопления/охлаждения зданий воздухом при помощи вентиляции и кондиционирования. Она дороже при инсталляции, но дешевле при эксплуатации, и со временем становится все более выгодной. Или, например, для западного мира является естественным разделять мусор для переработки. У нас же многое озвучивается красиво, но когда доходит до дела - ничего не происходит. Так, много говорят о переходе на энергосберегающие лампы... Но основа всех традиционных лампочек - вольфрамовые нити, и что прикажете делать с вольфрамовой промышленностью?
Любые экологические, «зеленые» технологии приводят к существенному изменению экономики. Конечно, рано или поздно мы придем к «зеленым» зданиям. Но, на мой взгляд, сознание наших людей к этому пока не готово.
Чем наш рынок офисной недвижимости отличается от западного?
На Западе есть колебания рынка, но не очень большие. У нас же все принимает гипертрофированные размеры. Сейчас, например, люди считают, что есть перепроизводство офисов. Точно понять, так ли это на самом деле, пока не удается. Многие остановили строительство. Но найти нормальный офис так же сложно, как и раньше. Говорят, что цены ощутимо снижаются, но это не совсем так. Сильно падают цены в зданиях очень низкого класса. А в зданиях высокого класса они если и упали, то всего лишь в два раза. Но раньше-то они просто зашкаливали! Например, в Чикаго аренда стоит в среднем 350 долларов за кв. м в год. А в Москве было 2500 евро за кв. м/ год! При этом качество зданий не сопоставимо ни по инженерии, ни по применяемым материалам. То есть у нас были гипертрофированные цены и прибыли, которые сейчас несколько выровнялись.
Но теперь девелоперы слышать ничего не хотят про офис! Все начинают делать апартаменты и гостиницы. Офисные здания, которые не начали строить, переделывают. Кажется, что все поддались панике и боятся, что ничего не сдадут. Мы пытаемся объяснить, что сейчас, может, действительно и не сдать, но через два-три года, кода объект будет построен, ситуация выправится. Свободные здания с хорошим расположением и приличным качеством строительства уже куплены в основном госструктурами - компаниями вроде РАО ЕС, Роснано и пр. И это очень правильные и грамотные вложения. Частный бизнес начнет поднимать голову через год-два, и опять будет огромный дефицит офисных площадей. И снова будут продавать квадратный метр за 1500 евро в год.
В связи с кризисом в бизнес-центрах класса А делают вынужденную нарезку и предлагают помещения небольшой площади. При этом бывают сложности
Строить бизнес-парк с мелкой нарезкой не разумно. А в формате mixed-used она может иметь место. Когда в комплекс входят торговые площадки, различные развлечения, парковки и пр., можно построить два офисных здания - с крупными и мелкими лотами. Расчет здесь на то, что в крупном торговом комплексе могут появляться арендаторы, которым удобно иметь рядом небольшой офис (75 кв. метров или две-три комнаты). Хотя это может быть полезно и для небольшой компании, для которой это будет представительский офис.
При формировании технического задания на проектирование офисного здания девелоперу задают множество вопросов. Каковы должны быть пролеты? На какие компании ориентируются - международных или нет, с американскими корнями или с европейскими? Какие будут лоты (размер помещения)? При открытой планировке количество воздуха, подаваемого в помещение, может быть меньше. При кабинетной системе количество воздуха и конечных устройств увеличивается, необходимо больше энергии на кв. м. Соответственно, для собственника здания мелкая нарезка обходится дороже. Кроме того, при маленьких лотах возникают коридоры и дополнительные эвакуационные лестницы, так как на это есть норматив. Здания, построенные нами до кризиса (допустим, в бизнес-центре «Метрополис»), имели нарезку примерно 6 лотов на этаж площадью около 2000 кв. м. Там, конечно, сделать офис в 75 или 100 м очень сложно, потому что это здание обладает большой глубиной.
Если нужно спроектировать объект для сдачи небольшими площадями, здание должно быть узким, вытянутым. Хотя, конечно, могут возникнуть и какие-то другие формы. Экономика такого здания несколько меняется. Например, в комплексе, который мы сейчас закончили строить - «Западные ворота» - потери между сдаваемой площадью и общей составляют совсем немного - всего 7,2%. Благодаря тому, что это низкие - 5-6 этажные постройки, большая площадь этажа - почти 2000 кв. м. и малое количество эвакуационных лестниц, их эффективность очень высока, выше чем для мелкой и вынужденной нарезки.
Что Вы думаете о переориентации на строительство гостиниц?
Действительно, потребность в гостиницах существует. Просто еще недавно рентабельность, окупаемость в 10 лет, средневзвешенная для отелей, наших девелоперов абсолютно не интересовала. Люди, привыкшие получать возврат и окупаемость проекта за 2 года с декларированной доходностью 30-40%, а с реальной, которую даже страшно назвать, конечно, были в этом не заинтересованы. Сейчас ситуация такая: есть участок, под офисы его отводить страшно...
Востребован ли будет такой комплекс как «офис плюс гостиница»?
Это зависит в первую очередь от «location», от расположения. Ведь основная формула «real estate» - это «3L: location, location, location». Когда есть рядом метрополитен, присутствует какая-то аура района, безусловно, может работать и отель, и офис и пр., и они могут быть объединены в некую общую структуру.
Снова «mixed-use»?
Да, сейчас мы занимаемся одним из таких объектов на востоке Москвы объемом 350 тыс. кв. м. Во времена кризиса это звучит совершеннейшей фантастикой! Новый проект чем-то похож на «Метрополис», но с другими показателями - крупный торговый комплекс, офисы, отель, плюс такое социально направленное сооружение как большой концертный зал. Между прочим, в городе колоссальный дефицит концертных площадок. Есть ощутимая потребность в современных, хорошо оборудованных залах на 6-8 тыс. человек. И это хороший бизнес. Самая современная площадка в Барвихе рассчитана на 1200 человек. Другая - в Олимпийском. Есть еще старые клубы, не слишком приспособленные к концертам и абсолютно не имеющие качества. Такие специфические институты как дома пионеров, клубы и пр. изничтожены. Социальную функцию может принять на себя торговый комплекс - туда ведь приходит много и молодежи и пожилых людей. Но пока у нас нечем их занять. В Израиле я был в нескольких торговых комплексах, и видел, например, презентацию кардиологических устройств. Так там тысячи полторы пожилых людей, из тех, которые были в тот момент в торговом комплексе, пришли на эту презентацию.
В чем отличие коммерческой архитектуры от «обычной» архитектуры?
Сейчас у ABD несколько небольших и два объемных заказа. При этом крупный клиент говорит «сами придумайте, что это должно быть». А объем должен быть интегрирован в городскую структуру, сложнейшую развязку. И наша задача сделать не «доминанту», а «moneymaker», что означает в первую очередь очень продуманное планировочное решение. В хорошей коммерческой архитектуре пространство генерирует движение людских, а значит и финансовых потоков вне зависимости от времени года.
Недавно английские архитекторы презентовали у нас концепцию «третьего рабочего места». Ее суть - помимо офиса и дома существует нечто вроде
Да, это вообще проблема мегаполисов и человечества в целом, которое стремительно уходит из патриархального уклада, в котором общественная жизнь всегда имела очень большое значение. Частное пространство формируется в формате квартиры, а все остальное воспринимается как чужое. Это влияет и на градостроительное проектирование, Мы, например, всегда очень четко разрабатываем иерархию - разные уровни частного пространства. Нам интересно, каким образом человек может ощущать свою безопасность, комфорт, как он может общаться. Что и почему он выбирает, и сколько он за это может заплатить.
Кстати, старые сталинские комплексы имеют очень комфортные параметры - большие замкнутые дворы. Первый уровень - квартира, второй - подъезд и то, что с ним связано, третий - двор. Дальше уже начинается внешнее, чужое пространство. И все равно, люди, живущие в данном квартале, имеют отношение к конкретному бульвару. Когда с градостроительной и коммерческой точки зрения мы строим правильно, наш продукт будет стоить дороже на рынке, и человек охотней будет покупать там для себя жилье.
Вы уже пытались где-то реализовать свои подходы в жилом строительстве?
Сейчас мы делаем такой жилой проект в Липецке. В основу идеи положены размышления относительно частного и общественного, как возможно генерировать рабочие места, какие будут детские сады и школы. Правильно сделанное пространство плюс заложенные механизмы взаимодействия с городскими службами способны создать достаточно благополучную территорию, на которой могут быть рабочие места, небольшие офисы.
Существует такое понятие как ТСЖ, есть принцип управления жильем. Например, генерация дополнительных финансовых потоков для обслуживания - это задача уже ТСЖ. А задача архитекторов - дать возможность ТСЖ генерировать эти потоки. Поэтому я и предлагаю, чтобы члены ТСЖ могли остеклить первые этажи, и предложить это на рынок офисов для своих жильцов или в аренду. И те здания, которые выходят на общественные, внутренние бульвары, смогут таким образом генерировать новые потоки рабочих мест.
Что станет с традиционными корпоративными офисами?
Никуда они не денутся. Более того, дифференциация различных профессиональных усилий генерирует создание нового. Даже архитектура - это коллективная работа. Сидя в открытом пространстве рабочей зоны, архитекторы друг друга «заводят». Вообще, одной из самых эффективных методик с точки зрения инноваций является междисциплинарное «опыление». Так работают в кампусах западных университетов. Формализация бизнес-процессов с одной стороны, и «вычерпывание» идей из каждого и каждого из всех и есть движение к более высокой общей эффективности. К тому же, сотрудник ведь не всегда бывает одинаково активен. А коллективная работа позволяет сгладить перепады, и вывести человека из непродуктивных состояний.
Каковы главные характеристики пространства для офиса нового типа?
Мы сделали несколько офисов для компаний, которые занимались программными продуктами. Их особенность - требование максимальной мобильности пространства. Как все происходит? Открывается новый проект, в котором появляется один-два человека, разрабатывающих идеологию. Потом требуется один или несколько программистов, которые начинают задачу оформлять. Вокруг ставят еще столы, подключают рабочие места. И постепенно, по мере работы над продуктом, возникают экономисты, графики и другие специалисты. По окончании проекта группа расформировывается и все начинается сначала, но с другой задачей. Этот проект мы делали для достаточно успешной отечественной компании, которая разрабатывает игровые и тренировочные программы.
Эту же систему пытались ввести и у себя в бюро, но кризис немного помешал. Суть подхода в том, что есть ключевые сотрудники, Главные Архитекторы Проекта и своеобразный «бульон» из специалистов разных уровней. Допустим, один ГАП привлекает к себе людей, которые ему нужны. Если другой ГАП пытается привлечь тех же, их уровень зарплаты начинает расти. А человека, которого попробовали в разных проектах, но не получили результата, в конце концов отторгает сама среда.
Как вы считаете, на чем можно и на чем нельзя экономить в офисе?
Нам удается экономить на офисном оборудовании. Раньше, через 2-3 года после покупки техники, мы сталкивались с необходимостью провести upgrade. Ведь, чем аппарат старше, тем его обслуживание становится дороже. Одна из самых больших проблем для архитекторов - это задача калибровки цвета, когда невозможно идеально настроить, чтобы цвет, который видим на экране, был таким же и на принтере. Когда принтер не работал, мы бегали печатать в компанию Copy General. Попробовав разные схемы, включая лизинг, мы сейчас разработали партнерскую программу с Copy General, которая дает нам технику в аренду. Таким образом удалось уменьшить собственные затраты примерно на 25%! Плюс к этому получили уровень качества на 100% лучше, и не вкладываем лишние деньги в людей. Раньше у нас было два IT-специалиста, и они все время говорили, что необоходим третий. Теперь у нас один, он не жалуется, и все вопросы этого плана уже не наши, а Copy General. У нас 65 рабочих станций, их надо усовершенствовать раз в два года. Спрашивается, куда девать отработавшую технику? Сдавать в ту фирму, в которой брали. И через это мы обеспечиваем себе максимальные скидки.