Павел Якимчук, руководитель направления внутренней отделки помещений СBRE, о современном рынке услуг профессионального управления
- Что составляет содержание PM услуг?
Павел Якимчук: PM услуги, или услуги по управлению проектом, применительно к рынку офисных интерьеров представляют собой комплекс услуг, который помогает арендатору или собственнику помещения привести его в состояние готовое к переезду. В зависимости от исходного состояния помещений, состав услуг может значительно отличаться. Наиболее полный состав услуг требуется при переезде в новое помещение, которое находится в состоянии shell & core, т.е. «без отделки».
В данном случае, на примере подхода нашей компании можно выделить следующие этапы проекта / блоки услуг:
- Предварительный этап (формирование требований клиента к новому офису до начала подбора помещения).
Это наиболее важная часть проекта, в которой закладываются его основные параметры и принимается принципиальное решение о необходимости и обоснованности переезда.
На данном этапе мы помогаем клиенту правильно оценить его потребность в офисных площадях и иные специальные потребности к помещению. Таким образом в данном случае важно правильно оценить общую экономику проекта. Поэтому мы говорим не просто об аренде, а о стоимости владения помещением, так как арендная ставка является ключевым, но все же не единственным параметром, в данном случае. Кроме ставки аренды, на стоимость владения естественно значительно влияет площадь помещения. И, благодаря услуге Workplace Consultancy, мы можем очень четко ответить на вопрос о том, сколько же метров потребуется в нашем случае, какие особые помещения или зоны необходимо учесть. Для этого мы очень детально изучаем то, как компания работает, каким она видит свой будущий офис, как пользуется рабочими местами, переговорными зонами отдыха.
- Этап выбора помещения
На данном этапе мы очень плотно сотрудничаем с нашими коллегами, которые помогают клиенту найти и выбрать правильный офис. Нашей задачей является проверка всех технических параметров здания и помещения и правильное отражение их в договоре аренды. Данный этап очень важен в том случае, если по условиям сделки, отделка помещения выполняется арендодателем – в этом случае описание процедуры отделки по нашему опыту занимает не меньше страниц в договоре аренды, чем все остальные коммерческие условия.
- Этап реализации проекта
На данном этапе мы организуем, управляем и контролируем все процессы связанные с подбором поставщиков (архитекторы, инженеры, поставщики). Контролируем и ведем все общение с собственником помещения и эксплуатирующей организацией здания. Отвечаем за процессы проектирования, строительства, ведение графика, бюджета проекта, контролируем качество работ.
- Этап завершения проекта и переезд
На данном этапе мы помогаем арендатору, правильно спланировать процесс переезда. Контролируем установку мебели и оборудования. Выпускаем детальный список замечаний к работам подрядчиков и контролируем его устранение.
- Этап Гарантийного обслуживания
Для арендатора всегда важно, чтобы даже после окончания всех работ и переезда у него было одно контактное лицо, к которому он может обратиться в случае возникновения любого вопроса, связанного с функционированием офиса. Конечно, чаще всего эти вопросы курирует административный отдел самого арендатора, но мы всегда остаемся на связи для решения сложных вопросов, иногда даже прописывая этот этап в договоре на оказание услуг.
- Кто сегодня предоставляет на рынке fit-out PM услуги?
П.Я.: Рынок PM услуг можно условно разделить на 3 сегмента:
1) Крупные международные компании, оказывающие полный комплекс услуг по недвижимости (аренда, консалтинг и оценка, эксплуатация, инвестиции и в том числе управление проектами).
Преимущества данных компаний – международные стандарты и подходы к управлению проектами. Открытость и прозрачность бизнеса. Большой опыт персонала именно в данном сегменте рынка (офисные интерьеры).
2) Крупные международные компании, специализирующиеся только на управлении проектами.
Преимущества данных компаний аналогичны компаниям сегмента 1, но специализация чаще всего на крупных девелоперских проектах, а стоимость оказания услуг, чаще всего выше, чем у компаний сегмента 1 и 3.
3) Локальные компании, которые чаще всего были образованы выходцами из компаний 1 и второго сегмента.
Основным преимуществом данных компаний чаще всего является низкая стоимость указания услуг по сравнению с компаниями сегмента 1 и 2.
- Каким заказчикам, для каких видов бизнеса, для каких типов проектов эти услуги особенно востребованы?
П.Я.: На самом деле, необходимость и востребованность услуг по управлению проектами не зависит от видов бизнеса заказчика. По нашему опыту, любой проект более 300-500 кв. м уже нуждается в управлении. С проектом меньшей площади заказчик зачастую может справиться и самостоятельно. При этом нужно понимать, что в подавляющем большинстве случаев участие профессиональной управляющей компании существенно снижает риски превышения бюджета и невыполнения графика.
- В чем основные и дополнительные ценности этой услуги? Явные и скрытые ценности? Возможно перспективные ценности.
П.Я.: Можно очень долго перечислять. Для нас очень важным является фактор экономии бюджета и соблюдение графика. Вопросы высокого качества, естественно, даже не обсуждаются.
Во всех наших проектах мы стремимся к тому, чтобы стоимость наших услуг означала для клиента четырехкратную экономию, другими словами, каждый рубль, который заказчик потратил на CBRE должен принести 4 рубля экономии в бюджет проекта.
Одна из проблем рынка в том, что ряд заказчиков считает эту услугу лишней и неоправданной и предпочитает либо заниматься PM самостоятельно, либо перепоручать эту функцию другим подрядчикам. Здесь сразу два вопроса. Первый: когда и в каких случаях действительно эффективнее перепоручаться РМ другим подрядчикам и поставщикам, а когда - нет? Второй - не противоречит ли перспектива РМ услуг одному из трендов сегодняшнего рынка - не все бОльшая специализация, а наоборот - принцип одного окна и решения под ключ от одного подрядчика?
У нас есть несколько проектов в которых заказчик изначально занимался управлением самостоятельно. В результате они все равно приходят к пониманию того, что профессиональное управление - это объективная необходимость. На текущий момент мы ведем проекты от нескольких десятков тысяч квадратных метров до 100-метровых проектов, связанных с небольшой реновацией. Каждый заказчик принимает для себя наиболее подходящую схему реализации. Важно понимать что любой проект будет идти наиболее оптимально если архитектор будет отвечать за архитектуру, строитель – за стройку, поставщик мебели за поставку мебели, а управляющая компания за общее управление и контроль. Иначе есть огромный риск смещения фокуса проекта в ту или иную сторону, когда в силу профессиональной специализации поставщики больше концентрируются на продаже материалов или оборудования, подрядчики «грешат» упрощением и удешевлением технических решений (сохраняя при этом первоначальную стоимость для клиента), архитекторы, как люди творческие, слишком уж креативят… При этом, естественно, есть и удачные примеры, как, например, схема design&build при небольших переделках офиса, или отделке «под ключ», когда сроки очень сжаты а бюджет ограничен. Но всегда нужно помнить, что наиболее эффективны проекты с правильным балансом интересов (строитель-архитектор-поставщик-управляющая компания-клиент).
- Какова классическая модель ценообразования на PM услуги? И отличается в этом плане российская практика от западной? Можно ли назвать справедливую цену или справедливый подход к цене за PM услуги?
П.Я.: CBRE как западная компания, естественно, придерживается западной практики. При расчете любого проекта мы учитываем сроки его реализации, необходимые ресурсы и % их вовлечения на каждом этапе, себестоимость и норму прибыли. Это, на мой взгляд, и есть справедливый подход к ценообразованию. При этом, к сожалению, мы часто оказываемся в ситуации неадекватного демпинга со стороны так называемых конкурентов. Очень жаль, когда заказчик в погоне за экономией не понимает, что нанимая управляющую компанию, он, по сути, доверяет ей огромный бюджет, сроки проекта и контроль за всем, что происходит на проекте. При этом все чаще и чаще мы сталкиваемся с ситуациями, когда заказчики, выбирая по принципу самой низкой цены, потом сильно об этом жалеют. Это не значит, что услуги управляющей компании должны стоить дорого, ни в коем случае, они просто не должны соответствовать как минимум заработной плате заявленных специалистов. Любой заказчик, выбирая по цене, должен задать себе вопрос об обоснованности низкой цены.
- Назовите другие болевые точки или трудности развития рынка PM услуг в России.
П.Я.: Развитие рынка PM услуг, естественно синхронизировано с общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости, которая в последнее время характеризовалась уменьшением количества проектов и сильной ценовой конкуренцией. При этом мы очень позитивно смотрим на перспективы с учетом 2016 года, который был непростым для всех игроков, но позволил нам значительно усилить свои позиции. Вопреки многим негативным факторам нам удалось реализовать самое большое количество проектов и по числу и по суммарной площади за последние 5 лет. Кроме того, мы среди немногих участников рынка инвестировали в наш основной ресурс – нашу команду.
- А каковы перспективы и новые ниши этой отрасли?
П.Я.: Для нас 2016 год стал открытием новой ниши – управление проектами открытия ресторанов. Чаще всего данные проекты реализуются заказчиком самостоятельно, но именно в этом случае, заказчик решил доверить ведение проекта нам. В результате нам удалось действительно очень многое: в кратчайшие сроки был открыт самый высокий ресторан в Европе, а в течение несколько зимних месяцев в рамках этой же площадки работал и самый высокий в Европе каток.
