Почему офисные площади сокращаются только на бумаге?
Игорь Грецов
Генеральный директор GPGroup
О том, что мы, вместе с офисами, будем жить теперь по-новому, я слышу полтора года. «По-новому», в новой же нормальности, должно было означать, видимо – посменно за единственным замурованным перегородками столом в коворкинге глубоко спального района, без «заразных» мест общего пользования и прочих кафе-магазинов в здании. На деле же я вижу совсем иное: компании массово возвращают сотрудников в офисы, в Москве и Петербурге – дефицит хороших лотов, а «удаленки» к сентябрю большинство российских бизнесов наелось окончательно.
Как говорится, сразу о погоде: каждый третий опрошенный Superjob офисный сотрудник готов не возвращаться в офис, даже теряя в зарплате. Больше всего таких работников среди молодых людей до 24 лет; ради карьеры рядом с домом готово поступиться частью заработка ещё большее число опрошенных (48%).
Многие в России, в самом деле, оценили прелести «удаленки»; кроме того, к ней, наконец, изменилось отношение работодателей, хотя бы отчасти переставших считать, что если сотрудник «не на виду», то он уж точно бездельничает. По данным СберКорус и Работа.ру, сейчас уже более 50% российских компаний имеют работников, которые работают дистанционно временно или постоянно.
На фоне огромной для некоторых сфер конкуренции за кадры многие компании предлагают теперь удаленную или гибридную модель чуть ли не как часть соцпакета. Другие – зовут на фуллтайм за более высокую зарплату и внушительные бонусы, а также то, что мы называем милыми пустячками: приходить в офис с животным (для этого строятся комнаты передержки), детьми (открываются детские сады или комнаты с нянями), еда с доставкой на офисную кухню (не нужно подвергать себя рискам в общем кафе) и пр. Это – с одной стороны.
Такая обычная жизнь
С другой – мир, в том числе, офисный всё-таки возвращается к привычной жизни. Особенно в России, где во время пандемии решили отказаться от жёстких, а со временем – любых других карантинов. Хотя на кадровый рынок и офисный сегмент продолжают влиять сразу несколько факторов, среди которых, например, и добровольно-недобровольная вакцинация, компании активно возвращаются и возвращают в офисы.
В общем, показатели по поглощению новых офисов уже названы консультантами рекордными; в Москве сохраняется дефицит крупных офисных блоков, а также хороших лотов в целом. Дело в том, что новые объекты теперь строятся или под конкретного заказчика, или арендные контракты подписываются уже на этапе котлована – в итоге доступного предложения на рынке больше не становится. От 85% до 90 % нового строительства за первые полгода – это объекты под конечного пользователя, и это тоже рекорд в истории рынка. По оценкам JLL, годовой объем ввода офисов в Москве в 2021 году составит не менее 658 тыс. кв. м.
Но, снова же, из всех новых лотов к моменту ввода в эксплуатацию арендаторам будет доступно лишь 26% площадей, что станет минимальным показателем за 10 лет. Чтобы понимать разницу: в 2020 году компаниям, после завершения строительства объектов, было доступно 78% офисных площадей. На рынке явный эффект отложенного спроса пандемического 2020-го: несмотря на сохраняющуюся у многих компаний «удалёнку» и «гибридку», бизнес перестал выжидать и активно ищет новые интересные лоты. Причём, несмотря на все прогнозы о массовой карантинной миграции «на воздух за МКАД», число сделок внутри ТТК, по данным CBRE, в первом полугодии 2021-го увеличилось до 59% против 45% в аналогичном периоде прошлого года и 48% за весь 2020 год. Основная доля спроса, конечно, по-прежнему со стороны «айтишников», финансистов, фарминдустрии, сырьевого и энергетического сектора, а также сегмента недвижимости.
Ставки, при этом, растут везде: если ещё в начале года арендаторы могли рассчитывать на какие-то дисконты, то сейчас об этом речи не идёт. Не нравится – не снимайте, найдём других. Офисный рынок окончательно превратился в «рынок арендодателя» - некоторые бизнес-центры, особенно в «высоких» классах и интересных локациях, устраивают клиентам настоящие смотрины.
Ну и чего уж точно не случилось ни в Москве, ни в Петербурге – так это массового съезда компаний в коворкинги. Гибкие пространства в целом, разумеется, развиваются, однако площади в них арендуются не поминутными «столами и стульями», а крупными блоками – таким образом, форматно это тот же офис, а никакой не общий коворкинг даже в рамках одного бизнеса. Мы, как строители, не видим и бума заказов на возведение новых коворкингов, да и у старых, положа руку на сердце, большая часть площадей пока не задействована. Все наигрались: поняли, что история это, конечно, модная и интересная, но далеко не такая стабильная и доходная, как обычные офисы.
Работа для вас
На офисный рынок влияет не только спрос, но и катастрофический рост себестоимости строительства, инфляция, «проседание» рубля и сохраняющаяся высокая неопределённость в стране в целом. Именно поэтому, кстати, строители жилья пошли строить офисы, а офисов – жильё.
Кроме того, большинство российских бизнесов всё-таки от пандемии не выиграли, а проиграли, и, значит, были вынуждены оптимизироваться. В частности, ужаться в тех самых дефицитных офисах, сдав некоторые площади в субаренду или переехав в помещение поскромнее. Отдавать в этих условиях далеко не лишние квадратные под комнаты для кошек и детские сады – так себе решение, но и оно имеет место.
Главное же, зачем в принципе компании продолжают арендовать дорогостоящую и дефицитную офисную недвижимость – утрата на «удаленке» командности, снижение вовлечённости и лояльности, а также спад креативности. Падает в большинстве случаев и эффективность: хотя бы потому, что получить ответ на вопрос с помощью мессенджеров занимает больше времени, чем задать его сидящему через стол коллеге.
Напомню и о том, что размытие понятий офиса и дома нравится далеко не всем сотрудникам: дома холодильник, телевизор, тёща с борщом и дети, которым хотя и сказали не мешать папе, но их всё равно слышно. Я уже молчу про то, что в России позволить себе не кабинет, но даже тихий угол для работы могут далеко не все. Но и в этом углу вряд ли будет сопоставимая с хорошей офисной система очистки воздуха и кондиционирования (последнее все особенно оценили этим жарким летом), освещение, компьютер (да, я знаю, что многие компании купили или перевезли сотрудникам офисную технику, но, поверьте – гораздо больше собственников так не сделали).
Но главное – никто так и не привык (и не хочет привыкать) к переговорам в трусах и галстуке по зуму – я, во всяком случае, не видел за полтора года ни одного человека, который сказал бы, что онлайн переговоры эффективнее или хотя бы столь же эффективны, как личные встречи. В России (да и во всём мире) по-прежнему хотят видеть и знать партнёров в лицо, а не в глазок камеры.
Мы не ждём перемен
Изменились ли офисы на фоне полутора лет пандемии и собственно дефицита помещений? Глобально – нет. Уж точно никто не кинулся, как прогнозировали в апреле 2020-го, переделывать инженерные системы и вентиляцию. Во-первых, потому что это дорого: колоссальные деньги, сопоставимые иногда со стоимостью трети и половины нового здания. Во-вторых, никто так и не доказал, как именно вентиляция при имеющихся сегодня в распоряжении строительных технологиях может снизить количество заражений. В-третьих - простите, но сначала, до офиса, большая часть сотрудников едет на работу в метро и ходит в магазины.
Изменились ли офисы в частностях? Да, но снова же не везде. Повторюсь, что, несмотря на высокую конкуренцию за кадры, большинство российских компаний продолжают оптимизировать затраты: детские сады и комнаты для котов остаются всё-таки штучными историями. Даже столы для пинг-понга занимают очень дорогие квадратные метры; я уже молчу про популярные до пандемии комнаты рефлексотерапии.
Более массовыми историями стали чайные и кофейные уголки с посадкой, соковые станции – там, где их не было или они были не такими уютными; возможно, даже пивные краны, куда разрешено подходить после 17 часов.
Влияет ли это всё на желание вернуться в офисы? Конечно, нет. Те, кто хотел вернуться, вернулись или вернутся и так. Те, кто нет – останутся на «удаленке», договорившись с работодателем или найдя другого работодателя. Скажу больше: те, кто не эффективен на «удаленке», вряд ли будет сильно эффективнее в офисе, и наоборот. Есть сотрудники, которым офис категорически противопоказан, и умный работодатель поймет это и оставит такого человека работать удаленно. Есть – напротив, и такого хороший собственник бизнеса в офис вернет. Но - ни чай, ни домики для котов, ни даже пиво не делают в глазах резидентов офисы хуже или лучше. Все уже давно наелись этой жвачкой «офис как дом» и хотят, чтобы офис был офисом, а дом – домом, а если уж офис дома, то это, уж простите, его, сотрудника, дело, как ему там обустроить пивной уголок. Пора всё-таки признаться себе и всему рынку, что никакими бонусами и деньгами нельзя воспитать ни чувство локтя, ни ответственность, ни командный дух – это или есть, или нет.
Резюмируя – офисы в России никуда не денутся, как минимум, потому, что мы всё ещё существа социальные, а всё это «вдохновение, командный дух и лояльность» вне офиса превращаются в пустую мантру.
