Что на самом деле формирует новое поколение офисов?
Павел Якимчук, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership, рассказал, как трансформировалось само понимание офиса, и почему сегодня крупные корпорации по-новому смотрят на архитектуру своего офисного пространства.
От офиса к продукту
«Workplace Strategy — это наука о том, как создавать пространство, в котором хочется работать, и в которое захотят переехать корпорации», — говорит Павел. С этим подходом он впервые столкнулся более десяти лет назад в Голландии на одной из деловых поездок по обмену опытом девелопмента коммерческой недвижимости. Именно оттуда он и привёз в Россию концепцию «Офиса как стратегии», которая со временем эволюционировала в «Офис как продукт».
Эта идея оказалась особенно актуальной сегодня, когда на рынке возник парадокс мнений - 54% сотрудников уверены, что работать из дома эффективнее, чем из офиса, в то время как аналогичному мнению придерживаются только 11% работодателей. При этом 40% сотрудников готовы уволиться, если их лишат удалёнки. Факт, но около 75% работодателей к концу года будут настаивать на присутствии коллег в офисе. Такой разрыв ожиданий требует не просто компромисса — он требует комплексного решения, которым чаще всего становятся новые штаб-квартиры.
Штаб-квартира — больше, чем офис
Штаб-квартира — это не просто здание. Это среда, в которую хочется возвращаться. Это не квадратные метры, а точка притяжения, где происходят встречи, укрепляется лояльность сотрудников, выстраивается корпоративная культура, происходит командная работа. Это HR-инструмент, способный привлечь нужных людей. Это отражение бренда, стратегии и философии компании в материальной форме. И это точно не пустые красивые слова: некоторые современные офисные центры включают всё - от фудкортов и фитнеса до капсульных отелей, детских комнат, SPA и даже комнат для животных.
Но ключ не в изобилии сервисов — ключ в смыслах.
Из чего состоит продукт?
Павел предлагает рассматривать штаб-квартиру как продукт с тремя составляющими: числа, смыслы и стратегия.
Числа — это всё, что можно измерить: бюджет, численность сотрудников, сроки, экономика проекта, плотность застройки, расчет площадей, планировка, инфраструктура, финмодель проекта.
Смыслы — это то, что компания хочет транслировать миру: миссия компании, её стратегия, культура, бренд, позиционирование, ценности. Для кого-то это будет «технологичность», для кого-то — «устойчивое развитие», для третьих — «социальная миссия». Все эти смыслы нужно учитывать в проектах так же точно, как соответствие проекта требованиям СП и ТЗ.
Стратегия — это сценарий реализации: план участка, массинг, зонирование, калькулятор площадей, техзадания для архитекторов и строителей, а также объединение предыдущих уровней в единое комплексное решение и дорожную карту— от выбора участка до ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации.
Как рождаются проекты?
«Мы видим устойчивую тенденцию к централизации: крупные игроки рынка, такие как Газпромбанк, Лукойл, РЖД, НЛМК, Сибур, Альфа-банк, Яндекс и другие - стремятся объединить свои подразделения на одной территории. Это упрощает коммуникацию, ускоряет принятие решений, делает компанию более живой, а бизнес-процесс в ней прозрачными» - отмечает Павел.
Такие штаб-квартиры требуют особого подхода. За последние годы команда Павла работала с крупнейшими структурами, глубоко погружаясь в их бизнес-цели, культуру, управленческие модели. Сначала — слушать, потом — считать, проектировать, трансформировать.
В своем докладе Павел подчеркнул, что создание штаб-квартиры — это всегда поиск баланса между логикой девелопера и задачами корпорации. Первые рассуждают о плотности застройки, IRR, окупаемости, ТЭПах и машино-местах. Вторые - о бренде, позиционировании, HR-ценностях.
И вот здесь возникает ключевая роль тех, кого Павел называет продуктологами. Не в маркетинговом, строительном, архитектурном или коммуникационном смысле, а в смысле продуктолога, как владельца того самого продукта, управляющего всеми процессами и берущего на себя риски. Это люди, а чаще всего, команды, которые умеют собрать все разнонаправленные интересы в одно решение — красиво, точно, эффективно, экономически обоснованно и в срок.
Продуктологи недвижимости — кто это?
Павел подчеркивает, что в свое рабочей практике он прошел долгий путь трансформации того самого Workplace Strategy, привезенного однажды из Голландии до более объемного масштабного понятия, как «продуктолог в коммерческой недвижимости». Работу продуктовой команды можно сравнить с кропотливой ювелирной работой — это сценаристы пространства. Они собирают продукт вручную, по крупицам:
— изучают смыслы, которые хочет транслировать компания,
— адаптируют их под реальные строительные и финансовые рамки,
— проверяют на соответствие потребностям пользователей,
— упаковывают в стратегию и запускают в жизнь,
— поддерживают сервис и переупаковывают продукт (в случае необходимости)
Так появляется настоящая штаб-квартира как продукт, а не просто очередной офисный центр.
Что дальше?
А дальше нужно каждому собственнику бизнеса или корпоративному заказчику задать себе вопросы:
— Отражает ли ваше офисное пространство то, кто вы как компания?
— Готов ли ваш офис «продавать» вашу стратегию, так же как сайт, презентация, реклама или бренд?
— Способен ли он не только предоставлять рабочее место для сотрудников, но и объединять их?
— Хотят ли сотрудники работать в этом месте? Хотят ли клиенты приезжать к вам?
Современные штаб-квартиры — это не про лаунжи, кафе и бассейны на крыше. Это про архитектуру бизнеса и опыта. Это место, где стратегия становится средой, а культура компании — пространством.
Именно поэтому новые офисы должны проектироваться как целостные продукты: понятные, масштабируемые, вдохновляющие. Не просто объект недвижимости, а инструменты роста.
