Что происходит с рынком сегодня, и что ждет нас в ближайшем будущем?
Какие процессы определяют развитие рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и как изменились ожидания девелоперов, инвесторов и корпоративных клиентов? Эти вопросы стали центральными на первой сессии Business & Design Dialogue SPb 2025. В разговоре приняли участие представители девелоперов, промышленных компаний и архитектурного сообщества.
Партнёр сессии – IPG.Estate
Рынок на развилке
По словам модератора сессии Вероники Чакановой, партнёра и руководителя офисной группы IPG.Estate, петербургский офисный рынок сегодня находится «в развилке»: объем качественных площадей продолжает расти, но свободных помещений становится всё меньше.
Уровень вакансии в классе А – всего 4,4%, при этом ставки аренды за год выросли почти на четверть. Новое строительство во многом закрыто под конкретных арендаторов, и на спекулятивный рынок выходит лишь около 40 тыс. м2.
Рост стоимости строительства и высокая ключевая ставка делают реализацию спекулятивных проектов под аренду практически невозможной – девелоперы все чаще рассматривают модель продаж блоками. Петербург начинает повторять московский сценарий: более половины анонсированных к сдаче до 2029 года офисных площадей планируется строить для продажи.
Аренда против продажи
Генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев отметил, что несмотря на рост арендных ставок, девелоперы не поспевают за удорожанием строительства. Поэтому приходится искать гибридные модели – продавать часть площадей, а остальное удерживать под аренду.
Тем не менее, по его словам, офисная недвижимость остаётся одним из самых устойчивых сегментов рынка, а спрос со стороны государственных структур растёт – госкомпании стремятся создавать комфортные условия труда для своих сотрудников.
Промышленный девелопмент как средовой драйвер
Административный директор «Северстали» Антон Артюхин рассказал о том, как крупные промышленные компании становятся важными участниками градостроительного развития.
На примере Череповца он продемонстрировал, как инвестиции «Северстали» формируют новую городскую инфраструктуру – от кампуса университета до парков и набережных. Город перестает быть депрессивным, отсюда уже не хочется уезжать. Так компании удается привлечь и сохранить кадры.
Что касается офисной недвижимости, компания рассматривает создание новых штаб-квартир как элемент устойчивого позиционирования бренда работодателя и готова развивать многофункциональные пространства под свои нужды. «Мы не арендаторы. Мы строим и владеем, создавая среду, где людям хочется работать и жить».
Инвесторы идут в офисы
Партнёр и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников подчеркнул: при высокой стоимости кредитов строительство под аренду теряет экономику.
Девелоперы переходят на формат многособственнических бизнес-центров, где продажи отдельных блоков позволяют привлечь частных инвесторов.
«Раньше частные покупатели выбирали квартиры и апартаменты, теперь в их портфеле появляются офисы – особенно в составе многофункциональных комплексов, где совмещены бизнес, досуг и retail».
Доходность офисных площадей уже сравнялась с апартаментами и продолжает расти.
Офис в промышленной оболочке
От классических к неклассическим офисам перешли Никита Репин (Radical Design) и Виталия Бузик («Цифровая Сборка»). Они рассказали о проекте офисно-производственного комплекса, созданного в «сером поясе» Петербурга.
Для компании, производящей роботизированные комплексы полного цикла, архитекторы спроектировали офис будущего в промышленной оболочке – пространство, сочетающее инженерный цех, коворкинг и зоны для командной работы.
Этот пример показывает, как редевелопмент бывших промзон становится альтернативой классическим бизнес-центрам, при этом функционал здесь может выходить за рамки традиционного офисного, а сами промышленные районы становятся «живыми» и более востребованными среди горожан.
Индустриальные парки 2.0
Заключительное выступление Михаила Мастина (ИТМО Хайпарк) дополнило обсуждение взглядом на развитие индустриальных парков нового поколения – одного из ключевых драйверов трансформации бизнес-среды Петербурга. По словам эксперта, современный девелоперский рынок уходит от традиционной модели «производственной площадки» к многофункциональным комплексам, которые объединяют офисные, научные, образовательные, индустриальные и общественные функции.
Он отметил, что компании сегодня выбирают не только квадратные метры, но и качественную среду вокруг: транспортную доступность, сервисы, инфраструктуру для сотрудников, возможности для коллабораций. Именно поэтому такие проекты становятся «точками роста» для города и формируют новый тип городской экономики, где бизнес, наука и технологии развиваются внутри единой экосистемы.
Эксперт подчеркнул: спрос растёт на локации, которые позволяют компаниям быстрее масштабироваться, привлекать таланты и внедрять инновации — и именно такие пространства будут определять облик Петербурга в ближайшие годы.
Итоги
Петербургский рынок офисной недвижимости вошёл в новую фазу.
Рост ставок, дефицит площадей и высокая стоимость строительства стимулируют развитие альтернативных, в том числе, гибридных моделей – от продаж блоками до редевелопмента индустриальных территорий.
А архитекторы и инвесторы всё чаще рассматривают офис как градостроительный инструмент, формирующий качество городской жизни и бренд территории.
Смотреть полную видеозапись сессии
