Форум корпоративного заказчика, организованный Officenext в рамках выставки-форума Business & Design Dialogue MSK 2025, стал площадкой для неформального диалога между заказчиками и экспертами по ключевым отраслевым вопросам. В этом году его открыла сессия «Офис без ошибок», в которой состоялся открытый диалог с техническими подрядчиками. Они обозначили реальные сложности различных этапов реализации офисных проектов и их непосредственное влияние на сроки и стоимость.
Партнер сессии: Мерида
Официальный партнер: Айтеко
Генеральный партнер: Pridex
Рынок недвижимости: дефицит, рост цен, сервисные офисы
Мария Зимина, партнер NF GROUP представила анализ рынка недвижимости. Она рассказала, что ситуация на московском рынке характеризуется дефицитом качественных офисных площадей класса prime – их доля составляет всего 1% (лишь два здания!). Объемы нового ввода катастрофически малы (4 тыс. кв.м в I кв. 2025 против ожидавшихся 1.5 млн кв.м). По ее мнению, это неизбежно ведет к росту ставок аренды: средневзвешенная ставка по А-классу внутри МКАД выросла на 11% от года к году. Операционные расходы также растут, а индексация становится «вопросом веры» из-за общей неопределенности.
Чистое поглощение падает, так как спрос не успевает за ценами и отсутствием привлекательных предложений. Прогноз для арендаторов на ближайшие 1-2 года пессимистичен. Однако несмотря на малое количество новых зданий, продающихся по блокам, не все их площади будут полностью выкуплены, поэтому собственники, вероятно, вынуждены будут сдать непроданные площади в аренду, что увеличит предложение и стабилизирует арендные ставки, особенно в районах с более доступной стоимостью строительства. Развивая тему дефицита классической аренды, Зимина также отметила рост популярности сервисных офисов. «Это вариант для компаний среднего размера, которые смогут переделать в офисы домики в центре, их достаточно много», – резюмировала спикер.
Практическим примером работы с сервисными офисами поделилась Анастасия Дегтярева, административный директор Технологии Доверия. Она рассказала, как компания переехала в сервисный офис и адаптировала к нему 3 тыс. сотрудников. Для смягчения стресса от переезда компания за полгода сформировала группу амбассадоров, запустила интерактивную коммуникацию, ввела тренинги по agile и использованию пространства, а также четкие правила работы, интегрировав обучение в онбординг. Она обратила внимание на обеспечение надежной инфраструктуры связи. «Нужно заранее проговаривать, есть ли возможность приводить своих провайдеров или, как в нашем случае, еще дополнительно было важно предусмотреть обязательно возможность установки своего оборудования для того, чтобы обеспечить информационную безопасность внутри компании», – сказала она.
Также эксперт посоветовала продумывать интеграцию систем бронирования (например, с Outlook) и системы доступа. Так, в компании учли низкий спрос на FaceID — только 30% сотрудников согласились продолжать им пользоваться, остальные из-за опасений потери личных данных выбрали мобильные пропуска по QR-коду.
Управление проектами: ошибки, обучение, бесшовная модернизация
Проблемы управления проектами обозначил Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENTTM. Он отметил, что до 75% проектов следуют неэффективным или вовсе отсутствующим алгоритмам, ведущим к срывам сроков и бюджетов. Кубрава рассказал, что теперь на рынке доступен первый мультимедийный курс «Офис без ошибок», подготовленный совместно с Officenext. «Это набор практических инструментов для предсказуемого и безболезненного управления офисным проектом, созданный экспертами на основе реального опыта», – подчеркнул он.
Ключевым фактором успеха проекта Денис Лобанов, основатель и главный архитектор компании ОФИСПРОЕКТ, назвал правильное взаимодействие с архитектором. Залогом спеха проекта он считает соблюдение технологии проектирования, когда за концепцией следует эскизный проект, затем подготовка рабочей документации и в конце авторский надзор. Также, по его словам, передача разработки рабочей документации и надзора подрядчикам на основе чужой концепции гарантирует конфликты и потерю качества. «Работайте с архитектором до конца или «отрезайте» этапы с конца», – заметил эксперт. Он посоветовал включать архитектора в обсуждение любой «оптимизации» генподрядчиком, чтобы сохранить суть проекта.
О важности комплексного подхода на старте проекта предупредил Александр Корев, руководитель штабов строительства Айтеко. По его словам, главная ошибка заказчиков — отсутствие такого подхода, когда ограничиваются лишь визуализацией, а затем ищут подрядчика для документации и строительства. Эксперт назвал этап концепции ключевым: здесь необходимо сразу сформировать полную команду проекта (включая техзаказчика и генподрядчика) и разработать детальное Частное Техническое Задание (ЧТЗ) по всем системам и классу офиса. ЧТЗ, как подчеркнул Корев, служит критическим обоснованием для экспертов. «Когда спрашивают, зачем такой уровень автоматизации, вы показываете согласованное с заказчиком ЧТЗ — это снимает вопросы», – заметил он. Корев также отметил, что игнорирование этапа планирования и подготовки проекта ведет к росту сроков и стоимости на 30-100%.
Целевая аудитория: чего ждет поколение Z
Пример бесшовной модернизации крупного офиса с фокусом на HR-бренд привел Евгений Овчинников, директор департамента недвижимости строительства и эксплуатации Ozon. Он рассказал об опыте модернизации 40 тыс. кв.м офиса в «Башне на набережной» (Москва-Сити) по принципу design-and-build. Главной целью он назвал создание человекоцентричного пространства как элемента HR-бренда. «Офис — это HR-бренд. Мы делаем его для людей, чтобы они работали с удовольствием и комфортом, что критично для удержания сотрудников и адаптации к запросам поколения Z», – отметил он.
Ключевыми вызовами стали поиск мест временной релокации («переездной хаб»), ограничения по шуму/срокам (невозможность остановить бизнес-процессы, также работа в действующем бизнес-центре) и управление бюджетом в условиях сжатых сроков. Он также напомнил, что современный офис должен включать разнообразные зоны: коворкинг, тихие зоны, переговорные разных форматов, зоны для коллабораций, рекреации, wellness, производства контента, тестирования продуктов, стриминговые и пр.
О влиянии запросов поколения Z на бюджет отделки рассказала Инна Травина, партнер, Управление проектами строительства IBC Real Estate | RITM project. Она представила классификацию проектов офисной отделки по уровню бюджета, выделив три категории: «бронзовую», «серебряную» и «золотую». Эксперт подчеркнула, что ключевой тренд рынка — смещение спроса к сегменту «Серебро» с инвестициями порядка 150–165 тыс. рублей за кв. м. Этот сдвиг вызван двумя основными факторами: растущими требованиями поколения Z к современным, стильным и технологичным рабочим пространствам, а также распространением гибких форматов работы, диктующих необходимость в трансформируемых и многофункциональных зонах.
Отдельно Травина заострила внимание на динамике стоимости работ. «Новое подорожание вероятно к концу года, когда в активную фазу отделки выйдут масштабные проекты, такие как офис Яндекса на улице Косыгина и другие штаб-квартиры. Очередной дефицит рабочих кадров может стать его причиной. При этом важно понимать: рост стоимости работ отнюдь не гарантирует повышение их качества», – отметила эксперт.
Важность учета даже самых мелких нюансов для комфорта сотрудников проиллюстрировал Дмитрий Кукушкин, генеральный директор Мерида, на примере офисных санузлов. Он подчеркнул, что основа комфорта здесь — эргономика. Все действия (мытье рук, сушка, утилизация полотенца) должны выполняться без лишних движений. Для этого диспенсеры располагают справа на высоте 10 см над столешницей, корзины и ершики крепят навесными, а полотенцедержатель размещают строго над корзиной. Эксперт предупредил о критичных ошибках: использовании негигиеничных педальных корзин, «зоопарке» брендов оборудования (что ведет к незаправленным диспенсерам — «уборщица с кучей ключей… бесконечный квест»), отсутствии бумажных полотенец и бытовых решениях в HoReCa-зонах. Главный совет: привлекать специалиста по гигиеническому оборудованию на этапе проектирования и использовать профессиональные решения для предотвращения проблем.
Эксперты сессии выявили ключевые вызовы рынка: острый дефицит качественных офисных площадей, рост ставок и операционных расходов. В ответ участники предложили решения: гибкие форматы (сервисные офисы), профессиональное управление проектами с акцентом на комплексное планирование и ЧТЗ, а также создание человекоцентричных пространств, отвечающих запросам поколения Z. Учет нюансов на всех этапах — от стратегии до деталей санузлов — стал лейтмотивом сессии как залог успеха.
