Как правильно выбирать офис по советам архитектора
Как правило, компании привлекают архитектурные бюро к работе над проектом офиса уже тогда, когда само помещение – выбрано, приобретено или арендовано. При рассмотрении вариантов рынка же принято полагаться на мнение и оценку консультантов и собственных административных директоров. Но фактически, обращаясь за дизайн-проектами в архбюро, бизнес может столкнуться с необходимостью глубоких и масштабных изменений в планировке офиса, чтобы удовлетворить потребности компании и спланировать именно такое пространство, которое ответит на запрос об эффективности, статусе, качестве проекта.
Генеральный директор бюро MORS ARCHITECTS Виталий Землянский делится взглядом архитектора на процесс выбора офиса: эксперт рассказал о том, на какие критерии офиса обращают внимание архитекторы, как геометрия помещения влияет на реализуемость дальнейшего дизайна и как не допустить ошибки, выбирая новый дом для компании.
Предварительные консультации
Привлечение архитектора на этапе выбора офиса – опция, которая пока что редко востребована рынком. В данном случае архитектор выступает «стилистом» выбора: из всех вариантов, которые соответствуют заданным параметрам бизнеса по площади и количеству рабочих мест – то есть, подходят компании по расположению и размеру, архитектор или дизайнер может определить именно те, что подойдут под реализацию дизайн-идей компании и потребуют наименьшей трансформации в процессе работы.
Как правило, когда заказчик уже строит не первый свой офис, он запрашивает предварительные консультации у архитекторов, с которыми работал ранее. Например, мы помогаем нашим постоянным клиентам определиться с выбором и выезжаем на рассматриваемые ими площадки.
Однако если компания берется за свой первый персонализированный офис, не имея опыта и будучи ограниченной тендерными процедурами, привлечь архитектора на начальном этапе для них может быть проблематично. Кроме того, брокеры могут быть заинтересованы в сдаче или продаже конкретных помещений или объектов, которые при этом могут не во всем подходить клиенту.
В таком случае опытные архбюро предлагают подбор офиса как отдельно оплачиваемую услугу, которая не обязывает клиента к каким-то дополнительным издержкам. Рассматривая варианты, мы оцениваем имеющуюся планировку, примеряем ее и необходимые изменения к техническому заданию заказчика, можем сразу указать на потери или метры, которые могут использоваться неэффективно. Так от будущей площадки можно получить намного больше, чем просто стены и необходимую площадь.
Пять точек опоры
Если же привлечь профессионального архитектора к выбору офиса возможности нет, то стоит опираться на ряд критериев, которые помогут сделать правильный выбор площадки.
Первое и самое важное - это планируемое к размещению количество сотрудников офиса, как сейчас, так и в будущем. От этого числа серьезно зависит тип офисного помещения. Например, если бизнесу нужно до 100 рабочих мест, то стоит обратить особое внимание на глубину пространства от окон до входных блоков. В таком офисе нужны только базовые функциональные зоны и нет потребности в глубоком темном пространстве для технических помещений и разноплановых функциональных зон. Такие места, в свою очередь, убивают полезную площадь небольших офисов. Если же рабочих мест планируется больше 100, то глубина помещения остается важной, но отдаленные от окон зоны уже могут получить дополнительное функциональное назначение.
Второй по важности параметр – тип планировки офиса: кабинетная, смешенная или свободная. При кабинетной системе глубина пространства тоже играет роль: потребуется место для коридоров, транзитных зон. В открытой же планировке коридоры безопасности станут частью общего пространства и уже не требуют так много метров. Определиться с планировкой хорошо уже «на берегу»: принципиально разные конфигурации требуют разных помещений.
Далее стоит оценить ориентацию офиса по сторонам света. Как бы ни были хороши инженерные системы и климат-контроль, в небольшом офисе с выходом на южный фасад придется быть готовым к постоянно зашторенным окнам. Если же для покупки или аренды рассматривается целый этаж, то необходимо оценивать конфигурацию здания: не все они сегодня имеют правильную прямоугольную форму, во многих новых бизнес-центрах есть скосы, углы, необычные фасады – и именно наиболее протяженный фасад может оказаться южным и повлиять на дизайн, выбор цветов и в конечном итоге востребованность этой части офиса, ведь не все сотрудники будут готовы сидеть на постоянном солнце с закрытыми шторами.
На комфорт и реализацию дизайна в будущем влияет и высота потолков. Нужно сразу понимать, что инженерные системы займут большое запотолочное пространство. Объемные элементы, такие как воздуховоды или трассы, «съедают» в среднем 60-70 см. Поэтому на начальном этапе стоит решить, близка ли вашей компании эстетика лофта с открытыми коммуникациями или вы хотите видеть минималистичные чистые потолки со скрытой инженерией. Нюансы также кроются в конструктивных элементах, таких как капители колонн или ригели. На первый взгляд может показаться, что они никак не помешают дизайну в будущем, но при проектировании каждый имеющийся элемент и его габариты будут иметь значение.
Наконец, логистика внутри офиса: от нее будет зависеть нужное количество входов и их размещение относительно друг друга. К примеру, если в офисе планируется достаточно объемная VIP-зона, желательно сразу подумать о том, что в эту часть офиса нужен отдельный вход. Или если офис смешанной структуры имеет и клиентскую часть, и бэк-офис, разделение потоков нужно предусмотреть заранее. Например, для штаб-квартиры «Август» в Черноголовке мы предусмотрели отдельные входные группы для лабораторной и офисной частей, чтобы потоки сотрудников не смешивались в часы-пик: пересекаться при желании они могут уже в общественных зонах.
В логистике офиса участвуют и вспомогательные помещения: как сотрудники будут попадать на кухню и в санузлы, сколько мокрых точек планируется с расчетом на количество человек, как будут проходить потоки к переговорным – все эти аспекты нужно продумывать уже на этапе выбора, чтобы в процессе дизайна не приходилось использовать дорогостоящие «костыли» для решения проблем.
Одно тянет другое
Все параметры помещения на самом деле четко между собой взаимосвязаны: не беря в учет что-то одно, вы в конечном итоге рискуете иным.
Например, крайне важным при выборе офиса оказывается такой критерий, как шаг колонн. Рабочие места размещаются как раз между колоннами. Для свободной рассадки в опен-спейсе оптимальный шаг должен составлять 8000 – 8100 мм: это расстояние учитывает комфортное размещение двух рабочих зон, включая все проходы, пожарные требования и эргономику. Сетка колонн с шагом меньше, например, 6000 мм, лучше подойдет для кабинетной системы.
Часто мы сталкиваемся с тем, что выбранная когда-то конфигурация помещения уже не работает для компании после нескольких лет развития. Например, когда в структуре, привыкшей к кабинетной планировке, появляется большой IT-отдел, сложившаяся система перестает работать и требует опен-спейса, который может не так хорошо вписаться в параметры здания. В этом случае всегда нужно быть готовым к компромиссам в организации пространств: центральную часть опен-спейса выделить не под рабочие места, а иные функции, чтобы избежать неуютных зон в проходах.
Определяющий фактор «хорошей» планировки офиса – это коэффициент потерь и сохранение полезной площади. Арендуя или покупая офис, компания в первую очередь платит за полезные квадратные метры. Если в процессе проектирования становится ясно, что значительную часть площадей бизнес потерял, то либо для проекта были выбраны плохие специалисты, либо компания нашла неправильное помещение под свои задачи.
Проблемы, с которыми мы сталкиваемся при неправильном выборе помещения, достаточно общие. Нередко приходится чем-то жертвовать из-за того, что нужное количество мест не помещается в офис: так бывает, если при выборе помещения не учесть площадь, требуемую транзитным зонам, дополнительным пространствам и т.д.
Также неудобства и дополнительные расходы влечет нехватка мокрых точек и потребность в соло-лифтах на этажах. Отдельное внимание забывают уделить инженерии и безопасности. Например, когда при выборе офиса не изучают СТУ по зданию внимательно, может потребоваться сделать коридор безопасности и нести дополнительные расходы на противопожарные двери, перегородки. Большое количество площади для себя требуют такие системы как дымоудаление, канализация. Для правильной организации дымоудаления нужно обращать внимание, куда выходят воздуховоды и в какое место их нужно вести в зависимости от структуры офиса.
Расположение и количество канализационных стояков в будущем повлияет на размещение санузлов и кухонь. Система отопления – на выбор типа пола.
Все зависит от структуры
В вопросах выбора офиса необходимо опираться в первую очередь на структуру своей компании и команд, а не на тренды. Не стоит бояться быть «не в моде» и отказываться от кабинетов руководителей, если они нужны вашей компании: с помощью правильного дизайна эти зоны можно организовать так, чтобы они поддерживали корпоративную культуру открытости, а не противоречили ей. Например, в нашем портфолио есть проекты с зонами руководителей на отдельных этажах или занимающие их часть: эти пространства тоже можно сделать современными и дружелюбными, не рискуя конфиденциальностью.
В конечном итоге планировка офиса должна быть удобной для бизнес-процессов компании, а не управлять ими. Если же пока у клиента нет представления о будущем компании, ее ближайших годах развития, то лучше просто выбирать офис наиболее правильной формы, с высокими потолками и оптимальным шагом колонн. На этих трех китах можно будет строить и адаптировать будущую структуру офиса.
Идеальное решение для open space - когда рабочие места располагаются вдоль окон, чтобы максимально использовать естественное освещение. Таким образом мы организовали пространство для Positive Technologies, проекта-победителя Best Office Awards 2025. Кабинеты топ-менеджеров размещены по периметру, а тимлидов — локально внутри блоков. Такая организация способствует как концентрации сотрудников на задачах, так и быстрому взаимодействию команд.
В зависимости от формата взаимодействия между коллегами, работают они поодиночке или командами, объединяются ли в гибкие структуры, меняется и организация всего помещения. Также нужно понимать, какие дополнительные зоны требуются работникам для эффективного рабочего процесса – может быть это просто переговорные на 2-3 человека, а может – целые мультимедиа-залы или лаборатории. Структура и логистика – первичны, все остальное можно будет решить средствами архитектуры и дизайна.
Чек-лист архитектора: на что смотреть при выборе офиса
1. Внешняя конфигурация здания. Спроектировать правильное офисное пространство в неправильной геометрии здания намного сложнее, чем наоборот: ломаные линии, комнаты неправильной формы и экспериментальный дизайн проще реализовать в правильной геометрии.
2. Глубина пространства от окон до входной группы.
3. Шаг колонн. Выбирайте в зависимости от структуры офиса и типа размещения сотрудников.
4. Высота потолков. Оценивать с учетом открытых или закрытых инженерных систем.
5. Геометрия центрального блока здания. Лифтовые холлы, лестницы, вводные инженерные помещения – сколько места займут они.
