Офисный рынок Москвы: нарезка вместо аренды, стадионы вместо бизнес-центров и падел-корты для сотрудников
На XVII форуме Бизнес и Дизайн Диалог, прошедшем в Москве 28–29 мая, одной из центральных стала сессия «Новая эффективность. Офисные стратегии, скрытые возможности и критерии качества в условиях вызовов 2026 года».
Партнёр сессии – Bright Rich | CORFAC International.
О том, куда исчезают крупные офисные блоки, зачем искать арендаторов на стадионе и почему сотрудники Яндекса больше других удовлетворены своими офисами, – в нашем материале по итогам дискуссии под модерацией Елизаветы Голышевой (Pridex Spaces).
Рынок розницы: один бизнес-центр – сто собственников
Сигуш Бабоян, партнёр Bright Rich | CORFAC International, обозначила главный структурный сдвиг на офисном рынке Москвы: девелоперы, которые строят и оставляют объекты себе для сдачи в аренду, сегодня составляют около 10% от всего объёма строящегося предложения. Остальные 90% строят, чтобы продать.
«Раньше одно здание – один собственник. Сейчас одно здание – больше ста собственников». Выходит, теперь крупные компании, которым нужно 5–15 тыс. кв. м единым блоком, оказываются перед выбором из двух-трёх вариантов на весь рынок. Большинство нового предложения нарезано лотами по 100–150 кв. м – под небольших инвесторов, которые раньше покупали у этих же девелоперов квартиры. По оценке Сигуш, примерно 70% покупателей в этом сегменте – инвесторы, 30% – компании, покупающие под себя.
Ожидается, что тренд продолжится минимум до 2030 года. Ставки аренды при этом не падают: факторов, которые могли бы их развернуть вниз, пока нет.
Для арендаторов с потребностью от 3 000 кв. м консультанты сегодня предлагают три пути: сложные сделки с привлечением инвестора под конкретного арендатора, «расселение» текущих бизнес-центров с высвобождением крупных блоков или – всё более популярный вариант – сервисные офисы. «Если компания не хочет вкладываться в капекс и решать вопрос с ремонтом, сервисный офис – это вполне рабочее решение».Офис на стадионе: нестандартные решения как ответ на дефицит Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects, предложил смотреть на дефицит крупных лотов не как на проблему, а как на повод для нелинейного мышления.
Его бюро за 2025 год поработало с тремя футбольными стадионами – и в каждом случае офисная функция оказалась логичным ответом на запрос эффективности. Стадионы как объекты дотационные по определению: на поддержание инженерных систем уходят большие деньги, а использование пространства – только во время матчей. Подтрибунное пространство с большими пролётами и гибкой планировкой может стать именно тем нестандартным офисным продуктом, которого так не хватает рынку.«Это как было с креативными кластерами, – провёл параллель Сергей Труханов. – Никто изначально не говорил, что промка – суперактив для офисного пространства. Но сейчас они забиты полностью».
Синергия очевидная: компании получают характерное пространство с инфраструктурой, стадион – доход и снижение дотационной нагрузки. Отдельный бонус – аудитория. «Лужники – новые Патрики», шутят в соцсетях. И это, по мнению архитектора, не просто мем, а сигнал о платёжеспособности и активности людей, которые туда ходят.
Из минусов: глубокие подтрибунные помещения с ограниченным естественным светом подойдут не всем. Но с учётом мобильности современного сотрудника, который работает с ноутбуком и в наушниках, этот минус вполне управляем.
На вопрос о более прагматичных метриках эффективности Сергей Труханов ответил неожиданно: «Нужно уходить от количества метров на человека – это никак не коррелирует с эффективностью бизнеса». Правильный вопрос звучит иначе: сколько времени сотрудник тратит на поиск свободной переговорной? Сколько теряется на настройку видеосвязи? «Если вы пересчитаете лишние 15 минут на каждой встрече в деньги за год – это довольно большая сумма, выброшенная на то, чтобы найти пульт от телевизора».
Яндекс: оптимизация как развитие
Виктория Прокофьева, руководитель проектов (Служба развития недвижимости) Яндекса, представила взгляд крупного корпоративного заказчика и одновременно опровергла статистику офисного рынка.
По данным совместного исследования Pridex и Ассоциации менеджеров, средний показатель удовлетворённости сотрудников своим офисным пространством по рынку составляет 4,9 из 10. В Яндексе – около 8 из 10.Рецепт: за последние годы компания планомерно смещала фокус с «просто комфортного рабочего места» к офису как инструменту культуры. В 2025 году открыли видовые кофе-поинты с мультимедиа, киберзоны, музыкальные комнаты, запустили падел-корты во внутренних двориках и «сделали невозможное» – каток на террасе. Теперь сотрудники приходят в офис не только по будням.
Любимые зоны по результатам внутреннего опроса – террасы и видовые кофе-поинты с мультимедийными системами. Эксплуатируются они, впрочем, вполне рабочим образом: здесь проходят тимбилдинги, тренинги, командные встречи. Выездные форматы почти не нужны.
Фокус 2026 – «умная оптимизация». Сокращать квадратные метры компания не планирует, зато переводит места сотрудников, бывающих в офисе реже двух-трёх раз в неделю, в коворкинг.
На вопрос, что посоветовать среднему бизнесу с офисом 3–5 тыс. кв. м, Виктория ответила без колебаний: спортивная зона (чтобы не надо было никуда ехать после работы) и пространство для командных мероприятий, чтобы люди могли просто «перейти в другую комнату» вместо того, чтобы договариваться о совместном выезде.
Взгляд генподрядчика: три сегмента вместо одного рынка
Андрей Артеменко, директор по развитию бизнеса Pridex, описал картину с точки зрения строительного подрядчика – тех, кто непосредственно воплощает офисные идеи в жизнь.
Компания разделила текущий рынок на три больших сегмента.
Первый – офисы в продажу: объём активно растёт, но за этим тянется специфическая проблема. Непрофильные покупатели – те самые «бывшие покупатели квартир» – приходят с ожиданиями, характерными для жилья, а не для бизнес-центра класса А. Pridex выпустил специальный материал на РБК с описанием этих рисков и предложил решение: централизованный пул подрядчиков с едиными стандартами. Для девелоперов в компании разработан продукт Fix Price – базовый комплект отделки с фиксированным бюджетом, который позволяет реализовать проект в срок и в заданных финансовых рамках.
Второй сегмент – классический фит-аут – переживает стагнацию: компании ждут изменений по ключевой ставке и ограничиваются реновациями.
Третий и самый активный – мегапроекты и штаб-квартиры. Здесь длинный горизонт планирования, масштабные конференц-зоны, сложные инженерные системы и неизменно запрос на технологии умного офиса. По данным Pridex, сегодня в их проектах работают более 11 000 пользователей и 7 000 умных ячеек для хранения.
Ящик Пандоры: что будет с розничными бизнес-центрами через десять лет
Вопрос из зала: как будут сдаваться в аренду помещения с сотней собственников, если каждый будет устанавливать свою ставку? Удастся ли договориться о капитальном ремонте через 10 лет?
Ответить на него постаралась Сигуш Бабоян: «Мы открыли ящик Пандоры. Единой пилюли нет». Проблем сразу несколько: разброс арендных ставок у разных собственников в одном здании, разное качество отделки, невозможность принять коллективные решения по общим зонам. «Мы в одном офисе не можем договориться, закрыть окно или открыть. А тут нужно собрать 150 собственников на капремонт».
Сергей Труханов предположил, что со временем появятся институции, которые будут выкупать разрозненные лоты обратно и собирать хотя бы один нормальный этаж. Логика – как у управляющих компаний в сервисных апартаментах.
Отдельно обсудили угрозу девальвации класса А. Исторически этот статус предполагал единого собственника и единую управляющую компанию. Сегодня слово «прайм» на фасаде нового бизнес-центра не гарантирует ни того, ни другого. «Собственник может назвать свой бизнес-центр как угодно – A++, A6-минусов. Никак законодательно не регулируется», – подытожила Сигуш Бабоян.
Прогноз по ставкам к 2029–2030 годам, когда на рынок выйдет 4–6 млн кв. м нового предложения, тоже не обнадёживающий: финансовые модели, сверстанные по текущим ставкам, скорее всего, не сойдутся с реальностью, особенно в сегменте мелкой нарезки.
Итоги сессии
Московский офисный рынок переживает структурную трансформацию, которая пока не имеет готовых ответов. Розничная модель продажи офисов создаёт дефицит крупных блоков для аренды и одновременно закладывает будущие управленческие проблемы, которые проявятся в полной мере через 5–10 лет. В этих условиях выигрывают те, кто ищет нестандартные решения: нетипичные локации, умную оптимизацию существующих пространств и инвестиции в среду, которая возвращает людей в офис не по регламенту, а по желанию.
Ниже – видеозапись сессии, можно послушать выступления спикеров целиком и увидеть презентации.
Генеральный партнер форума – Pridex
Стратегические партнеры – MANUFAQTURY, CORE.XP, Айтеко
В 2027 году форум Бизнес и Дизайн Диалог состоится 3-4 июня на площадке MTC Live Холл.
