Как построить штаб-квартиру за полтора года, сэкономить через грамотное ТЗ и реализовать офис в регионе
На XVII форуме Бизнес и Дизайн Диалог, который прошел в Москве 28–29 мая, сессия «Фитаут-проекты: подготовка, просчёт, реализация» собрала заказчиков, архитекторов и подрядчиков, чтобы обсудить состояние фитаут-рынка и проблемы, с которыми он сталкивается.
Партнёры сессии – ГК «Гинт-М» и CORE.XP
Модератор – Мария Борисова, директор по развитию ГК «Гинт-М».
Штаб-квартира за полтора года: универсальность как стратегия
Елена Мацепуро, директор департамента управления недвижимостью и корпоративными сервисами ГК «Нацпроектстрой», представила кейс, который в прошлом году получил премию на этой же сцене.
Группа из более чем 100 компаний и 100 000 сотрудников к 2023 году остро нуждалась в единой московской локации. Стратегическим решением стала покупка строящегося бизнес-центра вблизи Москва-Сити. С июня 2023-го по декабрь 2024-го – полтора года от старта до первых переехавших сотрудников: 27 000 кв. м, более 2 000 рабочих мест.
Концепция победившего бюро IND предложила точную метафору: оранжевый светильник на типовых этажах – след от автомобильных фар. Для компании, строящей транспортную инфраструктуру, это оказалось не просто дизайн-приёмом, а символом объединения. Планировочное решение – открытые пространства вдоль фасадов, переговорные в ядре, мобильные перегородки и заложенная «на вырост» возможность быстрого возведения кабинетов – позволило создать по-настоящему трансформируемый офис.Показательная деталь: все переезжавшие компании никогда прежде не сидели в опенспейсе. Единая цветовая гамма по всему зданию и медиаэкраны с новостями каждой из компаний помогли сохранить ощущение идентичности без визуального хаоса.
На вопрос, что бы она при возможности изменила в этом проекте, Елена Мацепуро ответила: «Практически ничего. Мы три месяца собирали матрицы и в итоге решили просто сделать универсальный офис, куда можно разместить любую компанию. Это оказалось правильным».
ТЗ важнее рендера: где прячется реальная экономия
Алексей Санду, руководитель бюро АРХИСТРА, вышел с тезисом, который многие заказчики слышат слишком поздно: экономия в фитаут-проекте начинается не на тендере подрядчика, а на этапе подготовки.
По данным CBRE, 66% компаний используют офисы меньше чем на 60% – с пиками в отдельные дни и пустыми провалами в остальные. Итог: переплата за лишние метры, невостребованные переговорные и дорогостоящие переделки уже после въезда. Решение – workplace strategy до начала проектирования: не «сколько столов нам нужно», а «как на самом деле работают люди». Модель Activity Based Working, где офис проектируется под сценарии, а не под фиксированные места, позволяет существенно сократить площадь без потери эффективности.
«Компании экономят не тогда, когда выжимают последнее из подрядчика и меняют все материалы на самые дешёвые, – подчеркнул Алексей. – Они экономят, когда создают пространство, которое реально работает на их бизнес». Главный принцип: не платить за пространство, которое не приносит ценности.
Омск, 1961 год постройки и два месяца вынужденного простоя
Большая проблема с хорошими подрядчиками и специалистами отмечается в регионах. Также как и с наличием необходимых материалов. Наталья Корнаухова, руководитель административной службы «АрнестЮниРусь», рассказала о проекте, который по масштабу скромный – 1 400 кв. м административного здания омской фабрики мороженого, – но по количеству сюрпризов мог бы составить конкуренцию мегапроектам.
Здание 1961 года постройки, два крыла, пристроенные 25 лет назад без проектной документации и следов исполнителя. Задача: капремонт, реорганизация кабинетной системы в опенспейс, вентиляция с нуля, обновление столовой. Разброс предложений по генподряду – от 100 до 150 млн рублей. Остановились на 130 млн: те, кто предлагал 150, закладывали необъяснимые резервы, самые дешёвые предположительно стали бы учиться прямо на объекте.
Главным сюрпризом стал демонтаж: под отделкой – зашитые окна, перепады пола до 40 см и прогиб ригелей с трещинами, при котором «дефицит прочности сечения» составил 46%. Проект встал на два месяца. После замены ригелей стройка продолжилась и завершилась убедительным результатом: бронируемые рабочие места, обновлённая столовая, корпоративный магазин вырос с 20 до 70 кв. м, переговорные с ВКС и – впервые в истории здания – раздельные санузлы на каждом этаже.
Универсальные выводы для региональных проектов: закладывать запас по срокам, проверять наличие материалов заранее, держать резервный бюджет минимум в 20% и всегда иметь запасной список подрядчиков.
Циан: апсайклинг, маркетплейсы и ремонт без закрытия офиса
Фёдор Наумов, административный директор Циана, представил нетипичный, но результативный подход к оптимизации и экономии.
Перед реновацией команда задала себе вопрос: а нужен ли вообще офис? Ответ утвердительный, но с условиями: сократить внешнюю аренду, собрать все бренды группы в одном месте, выстроить культурный код через пространство и не тратить деньги без измеримого эффекта. Сотрудников спросили: что болезненнее – ремонт рядом или арендные каникулы дома? Никто не захотел покидать офис. Его разделили на три блока и вели ремонт поэтапно, не закрывая пространство.
Вторая ставка – на собственные ресурсы и нестандартные каналы. Фёдор Наумов лично ездил в Китай, договаривался с производителями напрямую, покупал мебель через маркетплейсы, искал мастеров на Avito. «Люстра, которую дизайнер предлагал за 100 тысяч, я нашёл за восемь».
История с берёзами заслуживает отдельного упоминания. Идея сделать в офисе стену из берёзок родилась после корпоратива – захотелось перенести атмосферу того вечера в офис. Реализация обернулась поездками на лесопилку и металлозавод, индивидуальными подставками под каждый ствол и краш-тестами на устойчивость. «Берёзки мне потом снились», – признался спикер. Тем не менее, всё получилось.
Практика: выбор исполнителей, бюджеты и холодные звонки
Финальную часть сессии Мария Борисова (Гинт-М) и Михаил Каплун (CORE.XP) провели в формате живой дискуссии со спикерами. Обсудили прикладные вопросы: • кого из исполнителей стоит выбирать и контролировать лично, а кого можно упаковать в генподряд; • как правильно бюджетировать проект до начала стройки и зачем нужен костгид с рыночными ориентирами (чтобы не проектировать в пустоту и уметь защитить бюджет перед стейкхолдерами); • наконец, стоит ли самостоятельно выходить на подрядчиков, которые сами не заявляются.
Последний вопрос неожиданно оказался самым живым: выяснилось, что именно холодный звонок привёл в один из крупнейших проектов сессии генподрядчика, которого изначально в шорт-листе не было.
Итоги сессии
Фитаут-проект – не статья расходов, которую нужно минимизировать, а инвестиция, от которой зависит эффективность людей и бизнеса. Рынок дорожает, хороших подрядчиков не хватает, региональная специфика добавляет непредсказуемости. В этих условиях выигрывают те, кто тщательно думает до начала стройки, закладывает реалистичные бюджеты с резервом и умеет отличать вынужденную экономию от разумной.
Более подробно позиции спикеров, их аргументы и слайды презентаций представлены в видеозаписи сессии – обязательно посмотрите.
Генеральный партнер форума – Pridex
Стратегические партнеры – MANUFAQTURY, CORE.XP, Айтеко
В 2027 году форум Бизнес и Дизайн Диалог состоится 3-4 июня на площадке MTC Live Холл.
