Зелёный кластер в Рязани, данные вместо интуиции и почему в Avito сотрудников не приходится заставлять приходить
В конце мая на форуме Бизнес и Дизайн Диалог Москва в рамках деловой программы состоялась сессия «Будущее офисных проектов», которая собрала интересные кейсы офисного проектирования, последние исследования рынка и гипотезы по поводу архитектуры завтрашнего дня.
Партнёр сессии – MANUFAQTURY
Модератор – Маргарита Шамаева, директор по административным вопросам OZON.
Геотермальное тепло: зелёный офис ТехноНиколь в Рязани
Алексей Арабов, руководитель департамента проектирования и строительства корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ, открыл сессию кейсом, который сам называет «большим экспериментом».
В 2022 году в крупнейшем промышленном кластере компании в Рязани началось строительство офиса площадью 3 000 кв. м. Концепция строилась на балансе между потребностями сотрудников, защитой окружающей среды и новыми технологиями, многие из которых в России массово не применялись, что обеспечило дополнительную сложность на всех этапах.
Солнечная электростанция мощностью 233 кВт на крыше за прошлый год выработала около 209 МВт·ч – порядка 25% потребления офиса. Геотермальное отопление даёт 3–5 кВт тепла на каждый потреблённый киловатт. Зелёная крыша площадью 200 кв. м защищает здание от перегрева и снижает нагрузку на ливневую канализацию.
Комфорту уделяется не меньше внимания, чем экологии: вентиляция с рекуперацией тепла, датчики CO₂ в переговорных с автоматической регулировкой воздуха, адаптивное освещение с экономией энергии до 40%. Централизованная система водоснабжения с горячей, холодной и газированной водой на каждом этаже полностью исключила пластиковые бутылки. Это только малая часть реализованных решений.
На вопрос об окупаемости геотермальной системы спикер ответил: «Мы посчитали и донесли до руководителей, что это неокупаемая история. Но они сказали: давайте пойдём в это, просто поймём, как это работает».
Где ломаются офисные проекты: исследование MANUFAQTURY
Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь MANUFAQTURY, представила результаты исследования рынка. Цель – понять, как реализовать офис без потерь. В опросе приняли участие самые разные компании – и по масштабу, и по профилю.
73% тех, кто отвечает за создание офиса, – административные директора, 81% офисов находится в аренде. Причины для ремонта – не только рост или сокращение штата, но всё чаще имидж работодателя и комфорт сотрудников. 77% опрошенных планируют ремонт в ближайший год, преимущественно косметический: переезжать при текущих арендных ставках готовы далеко не все.
Рынок научился закладывать резервы: большинство компаний предусматривает 10–20% буфера, некоторые – до 30%. При этом 64% всё равно сталкивались с превышением бюджета. Главные причины – ошибки на этапе проектирования, сжатые сроки и изменение ТЗ в процессе.
Одно из важных замечаний: «Сильное ТЗ – это маст-хэв. Без него невозможно управлять ни бюджетом, ни сроками, ни ожиданиями компании». Парадокс: детализированное ТЗ есть лишь у 48% опрошенных, а 12% работают вообще без него.
Отдельный инсайт – зачем компаниям офис. Как «просто пространство для работы» его воспринимает лишь небольшая часть респондентов. Большинство видит в офисе инструмент командного взаимодействия и HR-бренда – место, которое напрямую влияет на привлечение и удержание людей.
Пространство как спектакль: Buro Bové об архитектуре для IT-поколения
Мария Бойко, основатель и главный архитектор Buro Bové, предложила самый философский взгляд на тему: архитекторы, по её словам, проектируют не интерьер – они проектируют человека, который в нём находится.
Молодые сотрудники, привыкшие к высокому темпу и постоянному потоку стимулов, попадая в корпоративную среду, нередко выгорают уже через несколько недель. Более зрелые коллеги не торопятся делиться опытом. Задача архитектора – создать пространство, которое само провоцирует взаимодействие.
В проекте для IT-компании главным инструментом при ограниченном бюджете стал естественный свет: команда проанализировала, как инсоляция перемещается по офису в течение дня, и выстроила зонирование под неё. Краска с пигментом-хамелеоном меняет оттенок стен при разном освещении – от белого до тёплого бежевого. Переговорная с барабанной установкой и зона неформального общения в формате барбершопа стали местами, где разные поколения начали обмениваться опытом без всякого принуждения.
«Технологии научились оптимизировать работу, но не создавать человеческую связь. Чем больше нейросетей – тем ценнее живое взаимодействие внутри команды».
Avito: 6 000 сотрудников, 2 000 мест и посещаемость 65–70% без принуждения
Анна Долгова, административный директор Avito, сформулировала главный тезис коротко: офис устаревает не со временем, а тогда, когда в него перестают приходить.
Avito управляет 30 000 кв. м в нескольких городах. В московском офисе 6 000 сотрудников и 2 000 рабочих мест – средняя утилизация 65–70%, в пиковые дни 120–130%. Никакого KPI по посещаемости нет. За два года посещаемость выросла на 45% естественным образом.
Как всё работает: команде из 100 человек предоставляется 25 закреплённых мест плюс доступ к незакреплённым зонам. Офис проектируется не под абстрактного сотрудника, а под конкретные сценарии команд: тихая работа, быстрая встреча без бронирования, приезд из другого города с мгновенным доступом к привычным сервисам. Team Space – кабинеты на 6–12 человек с мобильными стенами – позволяют менять конфигурацию по мере роста или сокращения команд.
Региональные офисы сохраняют единый пропуск, единый Wi-Fi и единые сервисы, но учитывают местный культурный код: в казанском офисе переговорные носят названия татарских рек, а ковры на стенах работают одновременно как дизайн и шумопоглощение. Первый московский этаж открылся в 2013 году – и по-прежнему загружен на 70%.
Одно из правил компании – слышать, что хотят сотрудники, и внедрять это в рабочую среду. На вопрос о самом свежем запросе сотрудников Анна отметила необходимость в торшерах у каждого рабочего места (для ощущения домашнего уюта). «Уже больше месяца ведём переговоры: где-то ножка выше, где-то шире, где-то не того цвета».
ABD architects: данные вместо личных ощущений
Денис Кувшинников, директор департамента интерьеров ABD architects, начал с провокационного вопроса: попросил зал угадать, сколько солнечных дней в году в Москве. Прозвучали варианты от 40 до 250. Правильный ответ – 86. В Ницце – 240. Если бы выбирали, где жить, хотели бы знать эти цифры, или ориентировались бы на свои ощущения?
«%%78% руководителей сначала принимают решение, а потом ищут статистику, которая его подтверждает%%», – и именно с этим ABD пытается бороться.
Для более обоснованного принятия решений заказчиками офисов в бюро собрали и проанализировали поэтажные планы офисов общей площадью более 70 000 кв. м. Цифры дают такие ориентиры: открытые рабочие пространства занимают в среднем 39% площади, коридоры – 16,2%, подсобные помещения – 12,3%. Последняя цифра особенно показательна: компании нередко отдают восьмую часть дорогой аренды под архивы и склад. Зоны коллаборации, которые принято считать визитной карточкой современного офиса, занимают в среднем 1–3% – но именно они формируют ощущение «вкусности» пространства.
Самый неочевидный результат – по переговорным. 25% встреч в них проводит один человек, 51% встреч – всего 2–4 участника. Вывод: основной фокус при проектировании должен быть на малых переговорных – у них существенно выше утилизация.
В финале разговор перешёл к теме навигации, и выяснилось, что она системно недооценивается заказчиками. Её обозначили как отдельную дисциплину, требующую специальных компетенций. Денис Кувшинников подтвердил сложность этой задачи: ABD сейчас ведёт многомесячный проект навигации для Т-банка в здании Центрального телеграфа – 70 000 кв. м с четырьмя входами с разных улиц.
Итоги сессии
Офис будущего – это не технологии и не дизайн сам по себе. Это среда, спроектированная под реальные сценарии работы реальных людей, подкреплённая данными, а не интуицией, и достаточно гибкая, чтобы меняться вместе с командой. Компании, которые это понимают, не заставляют сотрудников приходить – они создают места, куда хочется возвращаться.
Больше аргументов, примеров из практики и живых обсуждений – в видеозаписи сессии.
Генеральный партнер форума – Pridex.
Стратегические партнеры – MANUFAQTURY, CORE.XP, Айтеко.
В 2027 году форум Бизнес и Дизайн Диалог состоится 3-4 июня на площадке MTC Live Холл.
